信用风险决策参考 2025-01-20
信用风险决策参考 2025-01-20
分析结论：
过去，房企的债务重组以展期为主，以时间换空间，虽有部分房企提供债转股重组方案，但整体占比不高。在新一轮债务重组中，化债策略则从原来的展期为主转向全面削债，主要通过折价赎回债券和强制转股等方式实现。2025年仍是房企债务集中到期的时间点，预计房企化债工作在2025年将会进一步提速。完成债务重组只是房企走出债务危机的第一步，未来房企仍需要持续改善经营基本面。对于房地产企业而言，要在现有政策利好背景下做好债务接续，可以通过增信支持政策，借助信用保护工具、连带责任担保等增信方式通过发行新债券实现“借新还旧”；还可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，积极尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。同时，房企也要与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。另外，房企应对土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。(LQY)
分析过程：
近两年，国家在防范化解房地产行业风险方面也给出积极的政策指引和支持，增强了房企资产变现的能力，也让债权人看到了化债的希望。同时，房企也在积极自救，给出相对合理的债务重组方案，并积极与债权人沟通，让债权人感受到企业化债的诚意，这也是推动化债工作的重要基础。近段时间以来，多家房企化债又迎来了新一轮进展。龙光、融创、碧桂园等房企相继公布了其债务重组的最新情况。
1月13日，融创中国迎来境内债重组的最新进展。知情人士表示，当前，10只债券中已有9只获得债权人投票通过，包括H融创05、PR融创01、H0融创03、H6融创01、20融创02、H1融创01、H1融创03、H1融创04、H21融创1优；截至目前，仅剩下“H融创07”一只债券有待通过，投票截止日期为1月21日。上述10只债券规模约154亿元，均包含在融创2024年11月14日公布的其境内债的化债方案中。然而，在融创债务重组的关键时期也面临着一个“插曲”。1月10日，融创中国公告称，公司于当日收到中国信达(香港)资产管理有限公司向香港高等法院提出的清盘呈请，内容涉及一笔3000万美元的债务。对此，融创中国也即刻回应“坚决反对清盘呈请”，并表示呈请的提出不代表呈请人能成功对公司进行清盘，公司不认为呈请会对营运造成实质性影响。但是，融创也在公告中坦言，呈请可能导致债权人要求加速偿还相关债务或采取强制措施，预计无法在到期时或在相关宽限期内履行其他境外付款义务，不排除将进一步结合现实情况，寻求更加全面的境外债务综合解决方案。也就是说，融创中国可能会面临着重启境外债务的重组。
1月9日晚间，碧桂园宣布境外债务重组提案的关键条款已与由7家银行组成的协调委员会达成共识，如果该重组提案得以落实，将实现大幅去杠杆化，减少最多116亿美元的债务；包括将债务到期时间延长至最多11.5年以及将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。境外债务方面，碧桂园境外债务重组提案拟给予债权人五个经济选项，以将其范围内债务转换为现金(要约回购)、强制性可转换债券、不同票据及贷款融资。另外，作为重组提案的一部分，碧桂园控股股东正在考虑进一步对公司的资产负债表进行去杠杆化，其中包括将其在2021年12月至2023年9月期间向公司提供未偿还本金总额为11亿美元的股东贷款部分股权化。有知情人士透露，“目前碧桂园已经收到不少债权人的表态，表示愿意长期支持公司渡过当前的难关，同时期望公司能够尽快完成重组。”
同在1月9日，万科发布公告称，其控股子公司武汉誉天兴业置地有限公司前期通过保险资金不动产债权投资计划形式向新华资产管理股份有限公司融资，公司为该笔融资提供连带责任保证担保，担保期限为全部债务履行期限届满之日起2年。截至目前，本次融资余额20.4亿元，经协商本次融资到期日调整至2026年12月31日。针对市场关注的2025年债务兑付问题，万科回应称，公司会全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金，通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。据了解，自去年以来，万科一直积极采取多种举措促进回款，保障公开债务顺利兑付。截至2024年9月30日，万科回款金额超过1800亿元，回款率超过100%；实现新增融资、再融资超770亿元；积极推进大宗资产交易，2024年前三季度签约金额超200亿元；万科持续降解存量债务，2024年1至9月偿还有息负债约700亿元。
1月6日，龙光集团宣布，公司已就有关境外债务的整体重组方案的条款与若干境外债权人达成一致，整体重组方案将涉及(其中包括)注销境外债务，以换取各境外债权人有权选择包括现金支付、短期票据与强制可转换债券的组合、强制可转换债券、长期票据等四个选项中的一个或多个选项。根据公告，龙光集团境外债务的未偿还本金总额约为80.38亿美元，其中整体重组方案涉及的境外债务未偿还本金总额约为75.62亿美元。
1月6日晚间，金科股份公告，公司、重庆金科、管理人、上海品器联合体已与深圳久银投资、天津启重圣源、武汉寒树等16家财务投资人分别签署了《重整投资协议》，累计投资约10.68亿元，合计受让标的股份约10.27亿股。加上此前引入的7家财务投资人，金科股份重整的财务投资已达到计划的额度。金科股份重整的产业投资人为上海品器管理咨询有限公司与北京天娇绿苑房地产开发有限公司联合体，由联合体组织确定金科股份重整的产业投资人和财务投资人。截至1月8日，金科股份重整的财务投资人均签署重整投资协议，同时金科股份及重整管理人已经与长城资产管理股份有限公司、四川发展证券投资基金管理有限公司签署投资协议。产业投资人及财务投资人将合计支付投资款26.28亿元，受让标的股份合计30亿股。其中，产业投资人合计支付投资款7.56亿元，受让标的股份12亿股；财务投资人合计支付投资款18.72亿元，受让标的股份18亿股。另外，金科股份的经营方案显示，重整后的公司将主要布局“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大板块，通过投资经营不良资产、运营开发中高端住宅、做精做强不动产服务、创新发展产业机会，实施“汰旧、取新、强链补链”转型路径，分阶段实现短中长期经营目标。在彻底改善公司业务结构和经营业绩的前提下，寻找新的增长曲线。
事实上，过去几年，房企一直努力自救中。诸如富力地产、华夏幸福、花样年、融创中国、中国奥园等企业基本完成境内和境外债务的整体重组或展期。龙光集团、远洋集团、时代中国以及碧桂园也已基本完成境内债券的展期。禹洲集团、中梁控股、当代置业、绿地控股也已完成境外债的重组或展期。从债务到期情况来看，克而瑞数据显示，2024年房企债券到期规模4828亿元，而发行规模仅有2158亿元。2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5257亿元。同策研究院联席院长宋红卫认为，房企化债取得新进展是相关方积极努力的结果，鉴于2025年仍是房企债务集中到期的时间点，预计房企化债工作在2025年将会进一步提速。
