来源：安邦智库(ANBOUND)

分析结论：

总体来看，政策本身是为了通过调整购房计价方式，消除购房者的信息不对称问题，不是简单地“取消公摊”。按照套内建筑面积计价，能让购房者在买房时弄清所买房屋的建筑面积、套内面积、公摊面积以及公摊了哪些部分。同时，也能有效杜绝开发商将本不应计入公摊部分的面积算入公摊，这能够有效保障购房者的消费权益。(LEQ)

分析过程：

最近，国内部分地区针对计算公摊出台新规：在湖南衡阳，有关部门明确从2025年起，商品房实行按套内建筑面积计价销售；在河北张家口，相关部门发文表示“逐步推进‘取消公摊’”，引发广泛关注。根据2001年施行的《商品房销售管理办法》，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。这里的“分摊的共有建筑面积”，也就是老百姓通常所说的“公摊”。

从购房计价方式看，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套内建筑面积计价，即不计算分摊的共有建筑面积。哪些部分算公摊？哪些部分算套内？据了解，一套房子的套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。公用建筑面积一般由两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，“房屋存在‘公摊’是客观现象，毕竟楼房不能没有楼梯、没有过道。在中国实行房改后，购房者所持的房本上标明的是包含公摊在内的建筑面积。但是从目前的情况看，的确存在部分楼房公摊范围不够明晰的问题。某套房的公摊具体包含哪些部分？面积到底有多大？是否计算多了？购房者有没有吃亏？这都是购房者存在疑虑的地方。”

一位安徽合肥的购房者买了一套建筑面积为140平方米的电梯房，实际套内面积却只有99平方米。这位购房者表示：“我家小区楼栋比较高，涉及计算避难层、电梯高度等，公摊面积比较大。买电梯房是为了更好的居住环境，买房时也被告知了这些因素，但没想到二者差距这么大，难免会有‘公摊占比不合理’的想法。”

还有的购房者认为部分住房公摊面积的计算方式不够透明。一位山东潍坊的购房者买了一套建筑面积约120平方米的三居室，购房时，销售告知公摊面积约为24平方米。收房后，他却发现实际公摊面积与此前口径存在明显出入。他表示：“合同上的套内面积和我们收房后实际测量的相差了10平方米左右，也就是公摊面积不止之前说的20多平方米，这个差值主要是墙体的厚度，外墙有一半的面积算业主套内建筑面积，但当时房产销售没有说明，我们在签合同时也被各种专业术语绕晕了，只能‘认栽’。”

对一些购房者关注的公摊问题，近期部分地区“官宣”了相关新政。2024年12月17日，河北省张家口市住房和城乡建设局等部门印发《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出“逐步推进‘取消公摊’”；同期，湖南省衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。

如何理解这些新措施？这是否意味着今后购房不再把“公摊面积”纳入计算？赵秀池表示：“实际上这只是计量标准发生了变化。公摊面积客观存在、不可能取消，部分地区提出按套内面积计价，只改变了房屋价格的计算方式。对于购房者来说，购买某一套房子的总价并不会改变。比如，若购买一套建筑面积为100平方米、套内建筑面积为80平方米的房子，其总价为200万元。按照建筑面积计价是每平方米2万元，按照套内建筑面积计价则为每平方米2.5万元。按照套内建筑面积计价，标明的单价会上涨，同时根据住房面积来征收的物业费、暖气费等标准也没有改变，这些费用仍是包含了公摊面积在内的。”

张家口市住房和城乡建设局相关工作人员介绍，“取消公摊”是为了鼓励房企按套内建筑面积计价销售，并非不计公摊成本，计价方式发生变化是为了让消费者消费得“明明白白”。衡阳市住建局有关方面也表示，相较于按建筑面积计价，按照套内建筑面积计价对购房者而言更加直观，能让其直观了解实际购买的居住空间大小，也就是购房者常听到的“得房率”，这有利于购房者直接判断意向房屋价值。

除了聚焦公摊面积，近期还有多项重磅楼市政策指向加强“好房子”建设。前不久召开的全国住房城乡建设工作会议指出，要建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。在打造“中国建造”升级版重点任务中，也强调要在更大范围推广智能建造、绿色建造和装配式建筑，这正是推动“好房子”建设的发力点。