信用风险决策参考 2026-05-28
信用风险决策参考 2026-05-28
分析结论：
预计，房地产行业格局将加速向“哑铃”结构演化：一端是央企国企及少数优质民企主导的开发赛道，凭借信用优势和低成本资金持续整合核心城市资源；另一端是完成重组的中小房企转型为区域性资产管理运营商，从“高周转开发商”转化为“存量资产服务商”。行业集中度(以销售额计)可能短期下降，但土储质量将显著提升。区域深耕、代建业务、商业运营将成为中小房企的生存机会。(LEQ)
分析过程：
恒大海上威尼斯酒店于5月23日完成拍卖。京东资产交易平台信息显示，位于启东市寅阳镇的恒大海上威尼斯1606号不动产第二次拍卖完成，启东灿烂景区管理有限公司以6949万元的价格，竞得位于启东市寅阳镇的恒大海上威尼斯1606号不动产。平台拍摄实景照片显示，被拍标的物显示为恒大海上威尼斯酒店。据悉，该标的物于本月初进行第一次拍卖，起拍价约8686万元，首拍虽然有1名报名，但无出价记录，于5月3日流拍。5月22日，第二次拍卖开始，本次起拍价约6949万元，较1.24亿元的市场价，相当于打了5.6折。企查查信息显示，启东灿烂景区管理有限公司为江苏启泓文旅产业发展集团有限公司全资子公司，而启东市财政局持有江苏启泓文旅产业发展集团有限公司100%股权。
近期，中小房企债务重组加快，一周内两家公司获关键进展。5月18日，中骏集团公告表示，公司境外债务重组计划会议已于当日在香港召开。中骏集团此次会议有385名计划债权人参与投票，涉及投票计划申索总额约23.88亿美元，其中约99.0%债权人投票赞成重组计划，因此该重组计划已获得计划债权人的法定大多数批准。中骏集团表示，现将计划寻求香港高等法院的批准及认许，相关呈请的聆讯定于2026年6月16日下午进行。这也意味着，距离境外债务重组成功，中骏集团只差最后一步。就在此前的5月12日，宝龙地产宣布，公司重组计划获多数债权人批准，持有范围内债务未偿还本金约85.48%的债权人已签署重组支持协议，为方案落地筑牢基础；公司将于6月17日向香港高等法院申请批准重组计划，明确整体重组生效时间不晚于2026年9月30日，时间节点清晰明确。到5月14日，宝龙地产正式披露了境外债务整体重组的最新交易安排。据不完全统计，2026年以来，除中骏集团、宝龙地产外，已有包括花样年等在内的多家房企披露债务重组重要进展。
2025年主要是一批头部房企的债务重组获批，2026年以来更多是中小房企的债务重组获批。日前，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，“本轮中小房企债务重组集中闯关，核心因素在于时间窗口期的倒逼。多数房企债务重组方案已历经2-3年拉锯，2025年底至2026年初迎来境外债重组的‘最后通牒’节点，若无法达成关键进展，将面临清盘呈请的实质性影响。同时，政策端对房地产‘白名单’扩围及地方纾困基金的定向支持，为中小房企提供了比大型房企更直接的流动性缓冲。两者本质区别在于，大型房企债务重组方案设计复杂，债权人博弈激烈。中小房企债务重组，资产包相对简单，地方政府协调成本较低，更容易通过‘债转股+展期’的方式达成妥协。”普睿地产研究在一份报告中表示，当前，房企债务重组主要涉及债券类，但企业还有大量银行贷款及其他贷款有待解决。因此，房地产企业在信用债问题解决之后，如何尽快回归正常经营轨道，强化现金流流转更为关键。
不过，从债务到期压力来看，行业正在逐步走出最艰难的阶段。克而瑞的监测数据显示，由于近年来房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，全年到期约3521亿元，其中一季度到期约1090亿元，三季度到期约1114亿元；但从目前的融资情况来看，到2027年，债务到期压力有所缓解。与此同时，政策端也在持续发力。2026年1月，监管部门出台新政明确符合条件的“白名单”项目贷款可展期5年，较此前最长2年半的展期期限实现重大突破，为房企提供了更充足的资金周转缓冲期；随着2025年底商业不动产REITs正式开始试点，房企参与公募REITs的热情明显提升，多家企业申报了商业不动产REITs。
