来源：安邦智库(ANBOUND)

初秋的周末，又是闷热的一天。趁着一点闲暇的时光，安邦智库（ANBOUND）研究人员骑着一台小电驴，沿着凉水河，迎着秋风，经过一个多小时，长奔20多公里，终于达到了2016年开始启动建设的北京城市副中心。

过去，有关北京城市副中心的媒体宣传很多，且多是溢美之词，各类文字、视频、图片都层出不穷，展现着“千年之城”的现代化风貌。相比网络时代过度渲染，研究人员更期待躬身入局，近距离的深入其中，一睹其真容真貌，切身去品味其内在的味道与时代的芳华，去发现其中存在的问题与不足，从而推动这项工程乃至这项事业能够真正的达到预期目标。

初来乍到，最是新鲜与好奇。在城市副中心晃悠了六七个小时，看到了由东方化工厂等工业厂区变身的城市绿心森林公园，漫步其中，见到了久违的荷花，感受运河文化景观，体悟“绿心”丰富深厚的文化底蕴。此外，进入大运河博物馆，在里面逗留了两三个小时，感受着京杭大运河的历史脉搏与现代风貌。之后，还近观了北京艺术中心、北京城市图书馆。

这些构成了城市副中心的文化与生态建设的核心地标，不仅肩负着生态涵养、文化传播等使命，更是行政功能配套体系的重要组成部分。其中，投资逾百亿的三大文化设施配置坐落于运河边上，不管是现代化设计，还是现场的气势，自然是“高大上”的，都值得称道。

大运河博物馆的屋顶像扬起的船帆，简直是“运河之舟”。城市图书馆的玻璃幕墙居然是自承重的，建筑外观如一片片书页，144根银杏树撑起的屋顶宛如森林伞盖。艺术中心则像个“文化粮仓”，犹如抽象的艺术画卷，其中歌剧院的1800个座位都是按照声学原理设计的。

不过，一切的美好却显得有些孤寂与淡漠，貌似有些“孤芳自赏”的味道。一眼望去，过来参观闲逛的人群寥寥无几，与高端的配置形成了巨大的反差。在城市绿心森林公园，下午基本看不到几个人，用“屈指可数”来形容也不显得过分。在个别凉亭下，才能碰上几个老人闲坐聊天。在大运河博物馆里，参观的人数也是很有限的，且主要是还是中老年人与小孩子。偌大的博物馆，显得有些空荡荡。至于城市艺术中心，五点多就例行关门了。

也许是天气闷热，也许更多是周五的缘故，大多数人尤其是年轻人都在忙着工作，根本就没有时间来逛。即便周末的休闲时光，从城区大老远的过来恐怕也是不容易的。毕竟，二十多公里的路程摆在那里呢。来了一次，他们可能不会再来第二次了吧。在附近居住的人群，见怪不怪了。总体的感觉就是，一颗耀眼的“明珠”遗落其中，成了一眼可见的摆设。

下午五点左右，研究人员从城市绿心森林公园出来，骑着电驴，沿着通运路向北经过大运河，一路向前。之后，研究人员左转向通湖大街，左转向紫运东路，再右转到通运路，一路向南；最后左转到京塘路，一路向东，仿佛一世轮回，沿途尽情观察。值得强调的是，通运路右边是北京市行政中心办公区域、城市绿心森林公园；左边就是大量的商品房小区，包括紫云南里、金融街武夷融御等；朗芳园、金隅、乔庄等。

在这个过程中，不禁要问：这个地方宜居吗？适合人们优雅恬静的生活吗？答案自然是否定的。如果不信，请继续跟着研究员的眼睛去遥看吧。

这个地区乃至整个城市副中心的整个交通体系几乎就是以汽车而非行人为主导的原则建设的。为什么这么说呢？从刚才骑行经过的路段看，基本看不到有走动的路人，尽是来来往往的车辆，尤其是私家车居多，还有少量的公交以及不少的电驴。人们都是匆匆忙忙的，似乎停下等待也是一种奢侈。

更值得一说的就是这个路面跟大部分城区一样非常宽阔，感觉道路两边被切割了一般，难以实现连接。如果行人走得慢，在绿灯时都可能走不到对面就已经红灯了。因为这里的绿灯往往30多秒，而红灯一亮，等待恐怕有一百秒。不过，这里难以看到行人，似乎也就不需要绿灯了吧。实际上，也难以看到各种各样的共享自行车、电动车。可见，整个交通体系设计并非为行人准备的。

奇怪的是，这里却新建了大量的商品房。远远望去，高耸的新楼盘，挺拔而立，密密麻麻的分布在这片土地上。似乎，蕴含着森然绿色与文化生态的商品房定能吸引到大量的购房者。不过，出乎预料的是，晚上七八点了，商品房内真正亮灯的真的不是很多。或许，晚上八九点才有归家的人群。

根据了解，这里的房价已经大跌。网上数据显示，“河畔丽景”90多平米大两居，2021年420万，现在205万，跌幅51%；“DBC加州小镇”119平米三居，2017年最高将近700万，现在360万，跌幅48%。即便是当年被万众期待对标纽约曼哈顿的运河核心区，如今办公楼大量空置。当年卖5-6万/平米的商住公寓，如今2.5万依旧无人问津。看到这一切，只能感叹这又清晰的呈现出房地产开发高潮造就的尴尬的场景。如今，房地产去化也必然是这个地区一个长期的话题。

与此对应的就是萧条的街道商业。一个活力十足、繁荣无比的城市需要生机勃勃的街道商业。不过，让研究人员震惊的是，骑着电驴，逛了这么一大圈，很长的路段里连个餐饮店也没有。如果游客在这里游玩，想要吃顿饭，点杯饮料，恐怕非常不容易吧。途中偶遇一个电影院，楼下也就是几个小餐饮店。直到骑行了好几公里，才见到数家集中在一块的餐饮店。

除了餐饮店，各种有关生活便利店，生鲜超市等似乎也并不多。或许这里的租金成本太高，根本不适合中小服务企业在这里生存。至于一些花巨资打造的高端商场，据说客流量也是少得可怜。另一个细节就是，有些小区停放了很多车，同样没有灯火，这或许说明他们日常消费可能都不在这里，职住分离很明显。总之，尽管人口处于迁移阶段，这块地区设施持续建设，但商业生存难题与餐饮发展滞后等问题仍待解决。

骑着电驴，在返回家中的过程中，研究人员一直在思考，这样一个投资了几千亿元的北京城市副中心为何成了此时的模样？这里的文化与生态建设的确实是不错的，不过最核心的是缺少人气与活力，让人迷糊。归根结底，北京城市副中心的建设更多的是行政主导的，建设大量的房地产而没有特色产业，交通体系以汽车为主，也缺少符合市民需求的商业街道。所谓宜居恐怕也只是一个口号了。

总体而言，整个建设依然陷入了房地产模式的窠臼，把以人为本无形中排除在外了。一旦这个政治效应下降，北京城市副中心能否如期走向真正的繁荣，恐怕要打上一个长长的问号了。

未来，北京城市副中心仍然需要解决的就是怎么将宏大叙事转化为真正以人为本的细节落实，发展特色产业，引导居民消费，营造为人服务的自然、人文相结合的生活环境，最终实现“千年之城”的愿景。

最终分析结论：

投资了几千亿元的北京城市副中心的文化与生态建设的确不错。不过，最核心的还是缺少人气与活力。归根结底，北京城市副中心的建设更多的是行政主导的，依然陷入了房地产模式的窠臼，交通体系以汽车为主，也缺少符合市民需求的商业街道。未来，北京城市副中心仍然需要解决的就是怎么将宏大叙事转化为真正以人为本的细节落实。（XR）