来源：安邦智库(ANBOUND)

在当下中小城市商业发展的大环境中，一个普遍的现象值得深思：多数改造翻新的历史老街、商业步行街陷入发展困境。据多地县域商业调研数据显示，全国超六成中小城市翻新老街存在明显的经营颓势，普遍呈现“硬件精致、人气凋零”的割裂状态。部分中小城市文旅改造老街空置率甚至突破40%，即便有少量营业店铺，也大多门可罗雀，最终沦为“拍照打卡的空街”，难以形成持续的商业活力与经济价值。比如桃花源古镇核心主街仅3家餐饮店、1家客栈常态营业，旅游旺季客栈入住率不足50%，大量商铺贴满转让告示，庭院杂草丛生，彻底陷入运营僵局。

不过，让人意外的是，安邦智库（ANBOUND）研究人员在定州市崇文街调研时，发现这个不到一公里的老街却保持着较为旺盛的人气与繁荣的商业氛围。相较于多数翻新老街超高空置率的现状，该老街商铺、摊位综合空置率预估低于5%。这条街道位于古城中部，开元寺塔广场正对面，2016年正式开街。与很多街道一样，也是仿照明清建筑风格的商业步行街，属于定州古州署的配套建筑。不同的是，这个街道没有知名品牌入驻、没有网红流量加持，凭借贴合本土民生的商业模式、灵活包容的营商环境、开放自由的空间格局，走出了一条中小城市老街活化的本土化路径。

区别于主流商业街追求品牌集聚、规模化经营的高端模式，这条繁荣街道的核心特色，是基于本地刚需，形成全域本土化、小微化的店铺生态。当下多数中小城市改造老街，盲目跟风网红文旅赛道，集中扎堆网红奶茶、文创饰品、轻奢餐饮，完全聚焦游客经济，脱离本地居民日常消费需求。而调查显示，这条街道除了蜜雪冰城、周黑鸭等外，几乎没有连锁大牌、无网红旗舰店、无高端商铺，入驻的全部是本土不知名的普通小店。

具体而言，街道主要有三类经营主体：第一类是固定店铺。其体量普遍偏小，无大面积主力门店，比如贵州冰浆、胖仔米线、黄七公黄焖鸡米饭、10元精选百货集合店等；第二类是固定摊车。其主要位于街道中间，每个占地二三平方米，比如香煎毛蛋、竹筒粽子、超大棒棒鸡等；第三类是各种临时散摊，也就是街道部分空地，随便摆点饰品、帽子之类的就可经营。因店铺面积小、准入门槛低，整条街道商铺数量密集、业态丰富，形成高密度、多元化的小微商业矩阵。

不同于标准化商业街主打文旅打卡、游客一次性消费的定位，这条老街目前完全扎根本地刚需，围绕普通市民的日常衣食住行、便民服务、高频休闲消费布局业态。值得一提的是，最开始业态有定瓷、松蓼酒、金牛眼药等本土非遗，还有古风汉服、土特产、沉浸式小剧场等，如今似乎早已沉寂。目前，这些小体量店铺回归到日常消费，以家常餐饮为主，包括日用百货、贴膜、以及平价的零食饮品、儿童游乐小火车。专业调研数据显示，中小城市居民线下消费中，民生刚需消费占比超75%，网红体验式消费占比不足20%，且复购率极低。该街回归适配本地居民实用性、便利性的核心消费诉求，摒弃过度商业化、高端化改造思路，填补城市民生商业空白，牢牢锁定周边居民高频复购消费，构筑起持续聚客的核心壁垒。

灵活分层的收费模式、包容宽松的创业环境，是该街持续繁荣、保持商业活力的核心密码，激活了基层小微创业者的参与热情，始终保持源源不断的新鲜商业活力，这也是其区别于萧条老街的核心优势。

当下多数城市老街商业萧条的一个诱因，是营商成本过高、管理模式僵化。多数翻新老街采用统一高额固定租金、标准化严苛管理模式，不仅商铺租金溢价30%—50%，还对经营品类、外摆陈列、营业时间严格限制，极大压缩小微商户利润空间，让创业者望而却步。而这条街道打破单一商铺租赁的传统模式，构建固定商铺、固定摊车、流动散摊三级分层经营体系，搭配差异化低廉收费标准，精准适配不同层级创业者的资金实力与经营需求，形成全维度包容的创业生态。游逛过程中，研究人员就碰到一对年轻夫妇过来询问固定摊车或散摊的租金，想要创业。

在固定商铺层面，街道租金贴合中小城市物价水平。比如，在核心路段，40平方米的双层精品店，年租金10万元；60平方米单层餐饮门店，年租金仅9万元；15平方米的小餐饮店，年租金4万元。商户无需抬高物价回本，可长期保持平价经营，形成“平价消费—高频复购—稳定营收”的良性循环。

在固定摊车层面，由当地物业标准化设置，年租金仅1.3万元，无需装修、无需大额设备投入，低成本、易打理，适配小吃、饮品、手工零售等轻业态，大幅降低创业风险。一位本地的50岁阿姨，在此经营了九年，租了一个交叉部分的小摊车位，3000元/年，主要售卖各种帽子，每年可以赚两三万元。

同时，街道内部保留大量灵活散摊点位，月收费仅500至1000元，点位灵活、管理宽松，适配小规模经营需求。这种点位是供不应求的。此外，街道外围公共区域允许免费临时摆摊，比如售卖人工冰淇淋、服饰等。这为零基础、低预算创业者提供零成本试水渠道，真正实现创业门槛全覆盖。

相对开放、自由松弛的空间格局，是这条街道区别于封闭式步行街、标准化商业街的最大亮点，也是人流持续聚集、人气长盛不衰的关键。

目前国内大部分中小城市改造后的历史老街，均采用全封闭、人车分流的标准化管理模式，禁止机动车、非机动车通行，街道整洁规整却彻底割裂居民日常通行线路。封闭式改造让老街脱离市民日常生活轨迹，从“便民生活通道”沦为“专属打卡场景”，日常通行便利性彻底缺失，自然人流大幅锐减。

而这条繁荣街道采取相对开放式的运营模式，无生硬围栏隔离、无严苛通行限制，允许商户电动车、市民电动车自由穿梭。实际上，在这个小城里，电动车是市民使用最普遍、最方便的出行方式。因此，居民无需绕路、无需专程停车步行，极大降低消费的时间成本与出行成本。尤其适配家庭遛娃、日常采购、饭后散步等生活化消费场景，让消费融入日常通勤、休闲动线，实现自然引流。因此，夜晚灯光璀璨，在现场看到很多家长骑着电动车带着小孩子去那里消费；还有不少年轻人三三两两骑着电动车去那里消费。有时可能就是恰好经过，就消费了。

对于中小城市居民而言，线下消费从来不是刻意的仪式性行为，而是融入日常的生活化场景。开放式空间设计让该老街成为周边居民日常出行必经之路，高频自然动线带来源源不断的免费自然人流，实现“人流变客流、客流变复购消费”的良性循环。日复一日的日常人流积累，让这条一公里的小街，始终保持远超新式封闭步行街的旺盛人气与商业活力。

纵观当下中小城市街道的发展困境，多数老街衰败的根源不在于硬件设施老旧，而在于改造逻辑脱离本土民生、脱离基层市场、脱离群众核心需求，最终失去了本土烟火气，被本地居民抛弃，被外地居民忽视。

定州崇文街用朴素且务实的商业逻辑，印证了中小城市老街活化的核心真谛，从来不依赖大牌加持、精致景观和流量炒作，而是依托适配本土的民生业态、包容亲民的营商环境、便民自由的空间场景。小微店铺精准贴合民生刚需、分层租金激活基层创业热情、开放空间聚拢日常自然人流，三大优势相辅相成，构建起可复制、可持续的商业生态。

在中小城市普遍面临消费疲软、老街萧条的当下，摒弃千篇一律的商业化改造套路，回归民生本质、包容小微创业、保留市井烟火，让老街区服务本地居民、赋能基层创业，才能真正唤醒老街原生生命力，让城市老街区持续焕发长久的人气与商业活力。

最终分析结论：