来源：安邦智库(ANBOUND)

今年以来，尽管中央采取了一揽子刺激政策，但是房地产疲软的基本现状并没有得到根本性的缓解。国家统计局数据显示，今年前10月，全国新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%；新建商品房销售额76855 亿元，下降20.9%。另据中指研究院数据，今年前11月，百强房企销售总额为38516亿元，同比下降32.9%，降幅较10月收窄1.8个百分点。11月份，百强房企销售额同比减少9.46% ，环比减少18.62%。在增量政策不断刺激叠加下，11月份房地产止跌回稳也明显乏力。12月16日，国家统计局发布的数据显示，11月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加，一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二三线城市环比降幅均收窄；各线城市同比降幅今年以来首次均收窄。对此，安邦智库（ANBOUND）研究人员认为，不管是当前中央经济工作会议的重点，还是支柱性产业现实，房地产已上升为明年防范风险的重中之重。

一方面，从政策内在逻辑与重点上，中央经济工作会议明确提出做好明年经济工作，要稳住楼市股市。而在之前的12月9日中央政治局会议定调2025年要“稳住楼市”，反映了中央更加坚定的稳楼市态度。其中，在重点任务中，会议明确，有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。这是连续三年把房地产防风险相关工作列为中央经济工作的会议议题。2022年中央经济工作会议明确“有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展……有效防范化解优质头部房企风险”；2023年中央经济工作会议明确“持续有效防范化解重点领域风险。……积极稳妥化解房地产风险……”。

在具体内容中，延续之前的基调，进一步明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“持续用力”的表述意味着各项支持政策有望得到进一步落实。这与9月26日中央政治局会议的措辞相比力度更强，显示出2025年发力稳地产、稳经济的决心越来越坚定。实际上，房地产不管是作为抵押物，还是融资业务，其风险与地方债务风险、金融机构风险交织在一起。要实现防风险，坚决守住不发生系统性风险的底线，必须要先防范房地产风险。

值得特别注意的是，此次会议的表述已出现改变。相比2024年对重大风险的判断，当前地方债务风险的提法已删除，但房地产和中小金融机构风险的提法还保留，且主要篇幅是有关房地产的，中小金融机构风险只有一句话。这说明房地产风险被列为明年三大风险防范的重中之重。

另一方面，从当前的经济现实来看，房地产业作为内需的重要组成部分，也是今年中央经济工作会议拉动内需的重点，将在中长期内始终维持支柱产业地位。数据显示，2023年房地产业增加值为7.4万亿元，占GDP的5.9%。自2003年以来，国务院18号文将房地产定位为支柱性产业。20年来，房地产成为我国经济发展火车头之一。从房地产业GDP增加值看，2000-2023年我国房地产业增加值由4141亿元增加到7.4万亿元，房地产业占GDP比例由4.1%增加到5.9%。

不仅如此，房地产带动几十个上下游产业链产值。房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。根据国家统计局最新的2020年投入产出表，我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游产业链GDP10.0万亿元、直接拉动上下游产业链GDP2.4万亿元。分行业看，货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房地产行业拉动的GDP增加值居前列，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。

另外，当前，土地收入仍是地方财政的核心构成，相关税费也成为地方财政收入的重要部分，合计直接贡献的收入超4成。如果仅考虑地方政府本级财政收入、政府性基金收入，2023年地方财政收入约18.4万亿。其中，地方本级收入11.7万亿，占比63.9%，与土地、房地产直接关联的税收占地方财政收入的10.1%；政府性基金收入6.6万亿，占比36.1%，土地出让收入占地方财政收入的31.6%。因此，在不考虑土地融资的情况下，土地财政贡献了地方财政收入的约41.7%。

作为中长期的支柱性产业，房地产近些年一直处于疲软的状态。如果房地产崩溃了，那将严重拖累我国经济、就业、地方财政和金融稳定全局，威胁到我国社会的安全稳定，甚至可能落入日本“失去三十年”陷阱的风险。因此，房地产自然成为明年风险防控的重中之重。那么，如何破解或放缓房地产的风险将是需要继续探索的重大课题，需要各方集思广益，出谋划策。

最终分析结论：

今年以来，尽管中央采取了一揽子刺激政策，但是房地产疲软的基本现状并没有得到根本性的缓解。因此，不管是当前中央经济工作会议的重点，还是支柱性产业现实，房地产已上升为明年防范风险的重中之重。如何破解或放缓房地产的风险需要各方出谋划策。（XR）