来源：安邦智库(ANBOUND)

近期，房地产市场出现了“止跌”的迹象，据中指院公布的数据，2024年12月全国百城新建商品住宅成交均价16654元/平方米，环比上涨0.37%，涨幅较11月扩大0.01个百分点；成交量方面，据中指院初步统计，2024年12月，百城新建商品住宅成交面积环比增长约17%，同比增长约18%，出现了少有的月度同比增长。在二手房市场，12月重点城市二手房成交继续放量，环比同比延续增长态势，但成交量的回升，仍是在“以价换量”效应下形成的。中指院数据显示，2024年12月百城二手住宅均价14203元/平米，环比下跌0.53%，跌幅较11月收窄0.04个百分点，连续下跌32个月。98个城市二手住宅价格环比下跌，仅成都、深圳房价环比上涨。中指院认为，当前二手房交易量上升，但价格还未止跌。此外，新房销售企稳或为市场“止跌回稳”的关键性指标，但新房销售去化还面临不小压力，因此，“止跌”仍是当前市场主题，新房价格整体看并未达到上扬阶段。

从2024年的整体情况来看，根据统计局数据，1—11月份，全国房地产开发投资93634亿元，同比下降10.4%；1—11月份，新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%。新建商品房销售额85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20.0%。11月末，商品房待售面积73286万平方米，同比增长12.1%。由此来看，2024年整体销售可能降至10万亿元左右；另外，未来一段时间，房地产仍是一个去库存阶段。一方面，虽然投资降幅收窄，但与销售降幅相比有较大差距；另一方面，目前数据显示，在销售下滑的情况下，待售面积仍在增加。这些意味着未来一段时间，房地产库存仍然在不断积累之中。因此，在安邦智库（ANBOUND）的研究人员看来，2025年房地产市场总量能否“止跌回稳”，恐怕仍是一个比较大的挑战。

从中央经济工作会议部署的新一年工作来看，虽然政策上继续放松，并加大了对当前盘活“存量”的支持力度，但在2025年房地产市场发展仍是以“稳”为主，重点还是在于“防风险”。会议提到，“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。”

就此来看，虽然房地产政策在2024年已经有了明显放松，2025年的政策环境将进一步改善，但新的一年目标还是在于稳定需求，避免房企爆雷导致的需求快速下滑引发系统性风险。同时，“严控增量”意味着，房地产发展在相当长的时间内，并非延续旧的思路，继续推动城市扩张、扩大增量的路径，而是在于供需失衡情况下，释放刚性需求，盘活存量的过程。

实际上，无论是城中村改造、旧城改造，还是地方专项债收储土地或者商品房，其目的仍在于库存存量的盘活，实现问题房企的有序出清。从目前白名单的情况来看，新的数据显示，至2024年末，金融机构为白名单项目发放的贷款接近4万亿元。此前有机构曾经测算，房企保交楼估计涉及近8万亿元的存量。如此来看，如一些机构所言，近年来以保交楼为主的去库存进度已经过半。不过，这个过程恐怕仍然需要一段时间才能实现，短期内难以推动房地产市场的快速反弹。与此同时，影响房地产市场的长期因素会对未来的影响也越来越显著，意味着在总量下滑的情况下，房地产市场将进入一个结构性博弈的阶段，不同层级的城市之间会有所不同，但大量人口流出的低能级城市房地产市场必将陷入长期低迷的“稳定”之中。此前，安邦智库首席研究员陈功也谈道，目前一线城市房地产的稳定，相当程度上来自对低线城市的透支。这恐怕是未来几年，房地产市场结构变化的大趋势。对此，市场方面需要有较为清醒的认识，不能因为短期房价和销售有所回暖，就认为未来房地产市场会回到此前的快速增长的状态之中。同样，不能期待未来能够继续通过增加土地出让收入为财政和经济发展带来增量资金。与之相反，在稳中求进的过程中，房地产恐怕需要进一步投入来实现稳定。

对于房地产的未来发展，还是在于“房地产发展新模式”的重新构建。中央财经委近期也谈到，在房地产方面，加快推动构建房地产发展新模式，深入实施城市更新行动和危旧房改造。当然，对于什么是房地产的“新模式”、如何构建这个“新模式”，目前来看，仍需要不断地探索和新的尝试。

其实，在二十届三中全会已经谈到“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。2024年底，全国住房城乡建设工作会议指出，2025年要持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式。在房地产发展新模式问题上，其再谈到2025年的主要任务：一是着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特别是好房子供给。二是推动建立要素联动新机制，以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。三是大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，为房屋安全提供有力保障。五是完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序，切实维护群众合法权益。

当前来看，政策上的思路仍然坚持“房住不炒”的基本原则，在市场结构上推动的是“租售并举”，在供给端坚持“保障+市场”的新结构，以满足“刚需”和“改善型”居住需求的不同定位。同时，房地产的投资需求，在房价低迷的情况下，基本被“挤出”了。这样一来，房地产市场，尤其是住房市场，将从“供应”和“需求”两端同时进行调整，一方面进一步放松政策，稳住需求，避免其进一步下滑；另一方面，政策上加大房地产保障方面的投入，增加保障性供应在房地产中的占比。这两方面，其实都意味着当前房地产市场问题房企的进一步出清。房地产开发的周期也会进一步加长、杠杆水平进一步降低。就此而言，新的房地产模式，必然不是大开发的模式，更是以旧城改造、城市更新与市场开发并举的自我循环的模式。

需要注意的是，近期国家统计局对2023年度国内生产总值（GDP）进行修订。据统计局披露，此次GDP修订包括两方面，一方面是根据第五次全国经济普查数据进行的修订，另一方面是根据开展城镇居民自有住房服务核算方法改革进行的修订。根据统计局的解释，过去，由于我国房屋租赁市场不够发达，租金数据代表性不强，我国一直采用成本法核算居民自有住房服务增加值。近年来，我国城镇住房租赁市场逐渐成熟，相关统计监测制度不断完善，当前已具备将城镇居民自有住房服务核算方法由成本法调整为租金法的条件，且国际主要经济体大多采用租金法。对我国现行的城镇居民自有住房服务核算方法进行改革，能更加准确反映我国经济发展状况，进一步提高GDP数据的科学性和国际可比性。从核算结果看，城镇居民自有住房服务采用租金法核算后，2023年我国居民自有住房服务增加值较成本法增加13433亿元，2023年GDP相应增加。

在此情况下，房地产作为经济支柱产业，其对经济的贡献之中，租金的重要性越来越强。这同样表明房地产发展的模式，也会从成本收益的短期交易模式，转向租金回报的长期服务模式。这同样意味着土地出让可能向土地租赁的长期模式转变。统计局统计方法的改变，一定程度上反映了未来房地产市场走向“租售并举”的大趋势，其影响在今后会逐渐显现出来。房地产支持经济增长的内在逻辑发生变化，会进一步推动房地产开发支持经济增长的思路转变。未来的房地产发展，需要把握好租售平衡，平衡好存量与增量，才能获取综合性的增长。

最终分析结论：

在2024年房地产继续深度调整的情况下，新的一年，期待政策放松后房地产能够快速反弹恐怕并不现实。一方面，现在稳定需求的政策还是在于存量化解和盘活；另一方面，房地产需求和供应的重新平衡更在于供给端的调整。在经济增长模式改变的情况下，未来房地产实现稳定还在于新模式的建立，实现存量和增量新的平衡。（WHX）