来源：安邦智库(ANBOUND)

根据国家统计局最新的数据，2024年，全年全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%；新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%；新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%。由此可见，2024年房地产市场呈现大幅收缩的趋势。不过，从四季度以来的情况看，一些主要城市的情况在逐渐好转。一方面，四季度商品住宅成交面积和成交金额连续两个月止跌；另一方面，70城房价同比降幅连续两月收窄，12月一线城市房价环比由平转涨。这些情况反映出，房地产市场已经度过了快速下滑的阶段，下滑的幅度趋于放缓，一线城市房地产出现企稳的迹象。这种情况下，2025年整体实现回稳的希望越来越大。当然，这个希望也不是能够快速实现的。

不过，相较于2021年的18万亿元销售峰值，2024年国内房地产市场销售跌破了10万亿元、销售面积跌破10亿平米关口，双双回到了2015年之前的水平。这种落差，不仅在于销售方面，从土地出让到开发投资、再到在建工程，可以说是一个产业链全面收缩的过程。巨大的落差，意味着房地产市场正在结束一个旧时代，也将逐步开启一个新时代。包括安邦智库（ANBOUND）在内，很多分析都认为，这种变化，不仅是周期性的，而且是趋势性的、迭代式的调整。经过近几年的震荡，楼市高速发展的扩张周期，基本不可能再出现。那么，未来实现“止跌企稳”之后，房地产如何发展，走向何方，正在成为房地产发展需要考虑和准备面对的问题。如何理解和构建房地产发展的新模式，日益成为相关各方关注和思考的重点。

去年以来，中央多次谈到房地产发展的新模式，在二十届三中全会谈到“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。去年12月份的中央经济工作会议再次提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并明确强调“推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”。中央财经委近期也谈到，在房地产方面，加快推动构建房地产发展新模式，深入实施城市更新行动和危旧房改造。不过，目前并没有房地产发展新模式的具体要求和发展规划。一方面在“去库存”和“保交楼”压力下，房地产发展新模式的问题可能并非当务之急；另一方面，房地产发展的新模式，的确缺少具体的框架和指引。对于什么是房地产的“新模式”，如何构建“新模式”，目前来看，还没有形成明确的定义和路径，安邦智库的研究人员只是从各方面信息之中，找到一些方向和思路。

实际上，住建部曾经在2024年8月提到了房地产新模式的四个方面：一是在理念上，深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设适应人民群众新期待的好房子。二是在体系上，以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化、改善性住房需求。三是在制度上，改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础。四是在要素配置上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，以人定房，以房定地、以房定钱。在2024年末举行的全国住房城乡建设工作会议再次指出，2025年要持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式。在房地产发展新模式问题上，其再谈到2025年的主要任务：一是着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特别是好房子供给。二是推动建立要素联动新机制，以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。三是大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，为房屋安全提供有力保障。五是完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序，切实维护群众合法权益。

从住建部方面的信息来看，“房住不炒”恐怕仍然是新模式的基本原则，在这个原则之下，新的房地产模式，必然不是大开发的模式，更是以“改造+新增”的城市更新与开发并举的兼容性模式。在供应方面，新模式强调的是保障房和商品房建设的“两条腿走路”，这样一来，政府的角色将进一步加强，而房企的角色将收缩于满足“改善型”需求。在土地市场，也会面临政府收储刚需+市场开放改善的“双循环”的新结构。与此同时，新的模式对于土地供应与城市发展进行挂钩，强调“以人定房、以房定地、以房定钱”，未来地方对于土地的规划将受到更多的制约。这将对一些城市发展的“无序扩张”进行约束。这意味着在财政、投资方面的布局和规划都需要重新考虑土地规模和土地收入的变化。

在需求端，新模式强调“租售并举”，也是与供给端“市场+保障”并举的模式相匹配。房地产发展需要从目前的“重开发、轻服务”，以售为主，转向租售平衡的全周期服务。这同时意味着房地产开发周期更长、杠杆更低。与此同时，在基础制度方面，新房预售制度也将面临改革，进一步转向现房交易，同样会拉长房地产开发的周期，进一步降低杠杆。二手房和租赁市场的完善，则意在盘活存量，实现商品房的长期、稳定收益。值得注意的是，城市更新将在新模式下在房地产发展中扮演越来越重要的角色。目前，房地产市场存量众多，在新的增量趋于放缓的情况下，大量存量房屋进入存量改造周期，而且政府推动的旧城改造、城中村改造，都预示着房地产市场进入一个迭代和更新的阶段，实现提升质量的目标。

房地产发展新模式下，保障性住房的刚需将作为公共服务的一部分，由政府承担供应的角色，实际上这意味着房地产市场会大幅度的收缩。在政府入市的情况下，这必然会导致房企被大面积出清。实际上，此轮房地产市场的调整，根源也在于供需的严重失衡。如黄奇帆所言，这场房地产的危机关键是产能过剩。那么，市场的出清，不仅是当前“止跌回稳”的主要前提，也是构建新模式的需要。一方面，当前旨在刺激需求的政策并不意味着对房地产需求的过度挖掘，因为这样会带来未来需求潜力的丧失，难以维持房地产市场的长期稳定。另一方面，房地产的健康发展和良性循环，都需要当前问题房企实现有序出清。推动重组和整合，也将是各级政府需要解决的主要矛盾。

实际上，无论是实现“止跌回稳”，还是“构建房地产发展新模式”，都需要政府进一步的救市。原重庆市市长黄奇帆曾谈到，中国政府“最终会有个几万亿甚至10万亿来收购房地产的库存”。另外，上海财经大学校长刘元春也谈到，应抓住房地产价格大幅度下滑的契机，大规模开展房地产收储，全力推进新型城镇化。因此，通过加大政府收储，一方面帮助实现去库存，另一方面则为构建新模式打下基础。而且政府主导下的旧城改造、城中村改造等城市更新力度增强，同样对于去库存有着重要的作用。就此而言，保障房建设和城市更新将是实现房地产发展“止跌回稳”和推动房地产发展新模式的主要工作。

需要指出的是，房地产作为经济支柱产业，其对经济的贡献之中，租金的重要性越来越强。房地产发展的模式，也会从成本收益的短期销售模式，转向租金回报的长期模式。房地产发展，更需要把握好租售平衡，平衡好存量与增量，才能获取综合性的增长。这会进一步推动房地产开发支持经济增长的方式发生转变，从依靠增量，转向存量的更新和质量提升为主。黄奇帆近期给房地产的新模式提供了一些可以参考的指标。他表示，2025年中国房地产止跌回稳，形成未来发展新阶段的起点。黄奇帆表示：“总而言之，三个六分之一。一是租房租金应占到居民年收入六分之一；个人四十多年收入总和的六分之一用于买房；作为一个市长，城市管理者，一般是需要以相当于每年GDP的六分之一用于建房。”他特别提到，房地产在2025年以后，不会再像过去四年对中国经济是负拉动，但也不一定能实现正推动。就此而言，房地产发展的新模式，不会是此前的大开发模式，而是以保障房建设、旧城改造、城市更新与市场开发并举的长周期、低杠杆的模式。

最终分析结论：

虽然房地产市场“止跌回稳”的迹象越来越多，但房地产市场的大幅收缩意味着其发展模式已经发生改变，这不仅是周期性的问题，而且是结构性、趋势性的迭代问题。这意味着构建房地产发展新模式的必要性将逐渐提上日程。同时，实现“止跌回稳”，不仅需要需求端发力，还需要结合构建房地产发展新模式进行调整。这些都意味着未来经济发展模式的改变。（WHX）