来源：安邦智库(ANBOUND)

国家统计局数据显示，2025年一季度我国新建商品房销售面积21869万平方米，同比下降3.0%；销售额20798亿元，下降2.1%。另据克而瑞报告指出，3月百强房企操盘金额3175.7亿元，环比虽增68.8%，但同比仍降11.4%；4月更跌至2846.8亿元，环比降10.4%、同比降8.7%；1–4月累计仅10181.7亿元，较去年同期减少6.7%，创下近七年来单月及年内最低值。由此可见，房企的销售业绩与市场成交量双双走低，楼市尚未出现实质性回暖迹象。同时，当前流动性并未获得足够的宽松支持，4月份各大银行对房贷利率虽有微调，但整体资金面仍显偏紧，成交量难有明显起色。

安邦智库（ABNOUND）的研究人员认为，一线与强二线城市4月房地产市场全面降温，中美关税战是其中的重要因素。首先，中美贸易战进入攻坚阶段，不少购房者采取“按兵不动”的策略，观望关税走向以待时机。高盛发布的最新报告也显示，关税已对我国二手房市场产生初步影响，对美出口依赖度高的城市，二手房成交量周环比下跌10%，而依赖度低的城市则上涨12%，其他城市上涨4%，差异明显。按对美出口规模排序，深圳、苏州和上海首当其冲。深圳去年对美出口超4000亿元，苏州逾3000亿元，上海、宁波亦超2000亿元，杭州、广州、东莞等地紧随其后。随着美国不断提高关税壁垒，这些城市的制造业企业，特别是外贸企业，面临盈利下滑与招聘缩减的压力，就业与收入预期被打压，居民购房信心因而将显著减弱。

此外，关税最大的冲击体现在市场信心和预期层面。表面上，一线及强二线城市并不缺乏潜在购买力，但购房意愿更受信心影响，收入是就业的函数，而就业又仰赖宏观经济的稳定。中美贸易摩擦一再升级，不仅拖累GDP增速，抑制企业用工，也使居民对未来收入预期趋弱，进而推迟买房决策。如深圳在供需矛盾长期存在的背景下，房价仍因信心不足自2021年从8万元/㎡跌至如今不到6万元/㎡；北京、上海等城市顶级豪宅也出现不同程度的价格下调。只有当经济与就业出现边际改善、预期逐步修复，楼市才能触底回升。关税战重启令年初的复苏势头再起波澜，市场信心难以为继。

简而言之，关税不仅影响宏观经济的恢复节奏，也直接左右居民的“钱袋子”。在经济预期反复、波动加剧的环境里，购房、消费与投资的意愿自然收缩。据安邦智库研究人员测算，中美关税升级对我国全年GDP增速的负面拖累约为1个百分点。野村证券也指出，我国经济目前承受着房地产持续下行、中美贸易战持续升级的双重压力，而贸易战又直接或间接影响着房地产市场的回暖。可以看到，关税冲击压力可能正通过收入—消费—投资的链条向房地产市场传导。

因此，若非当前关税战频繁升级，本轮楼市“小阳春”可能延续更久、后续回暖步伐也将更为迅速。但“要是”终究无法改变现实，此前由Deepseek、宇树科技等概念炒作拉动的市场期待，已被贸易摩擦的阴云所抵消。如今，又到了重塑就业与收入预期，稳住市场信心的关键时刻。

其次是自去年926新政以来，楼市再未出台过强有力的托底政策，市场在“无人问津”的状态下难以维持高热度。从中央到地方的政策基调也始终以“稳”为主。去年中央政治局会议强调“促进房地产市场止跌回稳”，而最新的中央政治局会议措辞则为“持续巩固房地产市场稳定态势”，虽有细微调整，但并未释放出大规模刺激预期。不过，考虑到外部环境压力和内部需求刚性，为避免市场断崖式下跌，未来仍不排除出台“超常规”差异化调控的可能。尤其在当前小阳春出现拐点之后，相应的政策托底可能将成为接力的有力支撑。

撇开小阳春即将退潮的现实，当前多地楼市表现依旧明显优于去年10月前的低谷期。以深圳为例，去年9月前二手房月成交量徘徊在4–5万套，当前月均已升至6万套左右。北京、广州、成都等一线及强二线城市也呈现同比小幅上扬态势，说明虽然小阳春动力减弱，整体需求依然存在支撑，市场并未出现“全面回落”的局面。其中，上海楼市则表现相对独立，更具韧性。一方面，豪宅市场在本轮调整中起到了“托底”作用；另一方面，供应端持续加码。2024年上海核心区（浦东、黄浦、静安等）豪宅供应量达40个项目，而2025年预计仍有约20个项目入市，这批高端改善需求的集中释放，将继续支撑上海楼市的稳定回升。综合来看，在小阳春遇冷之后，上海可凭借豪宅与普通住宅并驱的格局，成为本轮调整后的“最不差”城市之一。

至于其他城市，预计成交量将大致维持在目前水平可能略有下滑，但回到去年9月前的低点难度极大。无论中央还是地方，都不会允许市场出现明显断崖式回落。一方面，中央持续紧盯宏观数据与房地产运行指标，一旦出现“单月同比下滑超15%”或“重点城市库存上升超10个月”之类明显恶化信号，便会迅速出台定向托底措施；另一方面，多数地方政府已在研究“因城施策”方案，包括调整首付比例、适度放宽限售年限、优化公积金贷款政策等，以稳住基本盘。此外，银行系统在监管层的引导下，也在主动增加对首套、改善性住房贷款的支持力度，通过差异化利率、延长还款期限等方式，确保贷款需求得到及时满足。

值得一提的是，为应对内外部冲击，救市政策已于五月份初步落地。4月底，国家发改委、央行、商务部和人社部等多部委已联合发声，明确提出要“持续稳定和活跃资本市场、持续巩固房地产市场稳定态势、加大对实体经济的金融支持”。5月7日，在国新办新闻发布会上，降准降息政策落地，并出台多项关于房地产的政策，包括降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整，以及将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场的稳定态势。此外，各地方政府可能也将同步推出降税及购房补贴等配套政策。在严峻形势下，一线核心区限购限售的阶段性松绑也不排除成为后备方案。面对关税战对房地产市场预期的冲击，对稳增长与稳地产的政策协同将更加紧迫和密集，要以稳预期、稳信心、稳资金的组合拳，才能减缓贸易战对中国房地产市场的冲击。

最终分析结论：

中美关税战对中国房地产的冲击，已从贸易链传导至居民“钱袋子”，通过压制出口企业盈利、就业预期与购房信心拖累市场复苏。虽然部分城市依靠核心地段托底和供给放量维持韧性，但多数对美出口依赖度高的经济重镇正面临需求收缩压力。当前楼市困局本质是“信心战”，政策端应以超常规力度稳住就业基本盘，同时通过降准降息等组合拳疏通资金堵点，避免外部冲击与内部调整形成共振。从而打破收入降-不敢买-市场冷的循环，为巩固房地产市场稳定态势创造喘息空间。（YXT）