来源：安邦智库(ANBOUND)

国务院第九次全体会议提到巩固拓展经济回升向好势头，努力完成全年经济社会发展目标任务。会议提到，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。随之而来的是北京等地再次放松限购要求，以释放需求。虽然政策上不断加大对房地产的支持，但从市场走向来看，房地产市场的下行趋势仍没有止步，距离“止跌回稳”仍然有相当的距离。

从房价来看，中指研究院数据，7月百城新建住宅均价为16877元/平方米，在部分核心城市优质改善项目入市带动下，环比结构性上涨0.18%，同比上涨2.64%。其中，一线城市新房价格表现尤为突出，7月环比上涨0.36%。高端改善项目持续发力，成为拉动房价上涨的重要力量。不过，克而瑞监测显示，30个重点城市新房成交规模仅为836万平方米，而6月这一成交规模达到了1034万平方米。整体来看，前7月累计成交规模与去年同期基本持平。“新房成交绝对量或将延续低位波动，累计同比降幅或将延续5%以内。”就新房市场而言，整体仍呈现分化的态势，在一线基本实现“企稳”的情况下，低线城市的情况显著分化，仍然在持续下探之中。同时，克而瑞分析指出，核心一二线城市热度或将迎来阶段性回落。而8月份以来，北京、上海等一线城市陆续放松限购，非核心区的限购进一步放松，公积金贷款条件也进一步放宽，这些其实预示着京沪新房市场的情况仍不稳固，需要政策上更进一步的支撑。

与新房市场的结构性变化形成对比的是，二手房挂牌量持续高位下，“以价换量”现象持续主导市场。据中指研究院数据，7月百城二手住宅均价为13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32%。具体来看，核心城市二手房成交保持一定活跃度，但价格短期仍有压力。一线城市二手住宅价格环比下降0.61%，二线城市、三四线城市二手住宅价格环比分别下降0.84%、0.77%。尽管今年前7个月14个重点城市二手住宅累计成交81.11万套，较去年同期上升10.8%，规模仅次于2021年，但年内成交呈现明显的“前高后低”趋势。5—7月成交量持续走低，且连续两个月不及去年同期，市场走弱迹象明显。

国家统计局数据显示，7月单月全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降7.8%和14.1%，降幅较6月扩大，显示购房需求持续疲软。与此同时，供应端同样走弱，1-7月全国房地产新开工面积同比下降19.4%，尽管降幅略有收窄，但整体开发投资仍同比下降12%。就此而言，房地产市场在供需两端都处于收缩状态。整体来看，需求收缩带来的供给减少，使得房地产市场处于去库存的过程之中。截至7月末，商品房待售面积76486万平方米，比6月末减少462万平方米。其中，住宅待售面积减少285万平方米。就此而言，“去库存”是房地产市场“止跌回稳”的关键之一。若按照现有库存消化速度推算，房地产距离真正“止跌回稳”仍需相当时间。

实际上，自2022年末，中央提出房地产政策的转向，向房地产市场释放“三支箭”之后，房地产市场的相关政策已经一再放松，各地纷纷放松了限购条件，甚至一些低线级城市已经变“限购”为“鼓励”购房，提出各种优惠措施；有关购房的金融条件也一再降低，房贷、公积金贷款的利率、首付比例也一降再降。目前房地产市场的支持政策已经大大超过疫情之前，但市场销售和价格却一降再降，只有2021年高峰期的一半左右，而且还在持续下降。就此来看，制约房地产市场发展的因素，已经从此前“过热”时期的政策限制，转向房地产自身的供需。

当然，从长期因素来看，人口老龄化、城镇化速度放缓，以及经济放缓带来收入不稳，都是房地产需求低迷的因素。这些因素，加上当前房企爆雷带来的后续影响，使得房地产市场仍面临供需两端的重新平衡。而且如安邦智库（ANBOUND）首席教授陈功先生多次警告的，在进入“后土地经济”时代，房地产市场几乎告别了此前高速增长的时期，而进入一个新的发展模式。就当前的变化而言，一方面，房地产市场还是随着人口流动和城镇化发展的趋势相适应，进行结构性的调整，另一方面，在海量库存的情况下，去库存正成为当前市场的主要任务。

需要指出的是，目前看到的约7亿平方米的库存并不包括相当规模的二手房。从当前二手房挂牌和交易的情况来看，此前以投资需求为主的部分二手房也在加快“出清”的脚步。这使得整个房地产市场陷入一个“沉陷式”的下滑过程。这个沉陷的程度，在三四线城市更为严重，不仅拖累经济恢复，也对当地财政构成巨大的负面影响。房地产不仅不能使包括土地出让收入在内的整体地方财政收入增长，反而成为拖累，地方政府不得不以专项债等政府性融资，为低迷的房地产市场“填坑”寻求出路。这更意味着，巨大的量能之下，房地产市场“止跌回稳”不会短期实现，即使房地产市场能如愿实现“止跌回稳”，仍需要相当长时间消化风险，化解困境。

其实，鉴于房地产市场的巨大规模，及其对经济的举足轻重的影响力，房地产市场的稳定可以说，不仅关系到增长潜力的释放，更关系到存量资产和财富的稳定。房地产市场不稳，则经济恢复就难以完全实现。

那么，房地产市场的出路何在？在安邦智库首席教授陈功先生看来，正确的途径还是通过城市更新，通过提升存量房地产的质量，和调整改善型需求，为房地产市场解套。换句话说，在“土地增值”的投资需求日益减弱的情况下，更需要通过城市更新改善环境、增加房地产附加值的方式维持存量房地产资产价值的稳定，否则的话，在巨大的存量房产不断贬值的情况下，“止跌回稳”都难以实现，更不用说“房地产市场的健康发展”了。

从市场来看，一线城市新房市场之所以“企稳”，除了需求端仍具有韧性之外，新房质量的提升也作出了相当的贡献。新的项目已经体现出依靠提升“新房子”的质量和品质来吸引需求的现象。一些中介机构提到，市场热度的维持依靠高得房率的新规住宅、四代住宅产品集中入市，“核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高热”。就此来看，房地产市场要想实现去库存的市场出清，化解存量，只靠“以价换量”并不足够，提升存量房产价值必不可少。

实际上，在中央城市工作会议中，已经对新型城镇化趋势下城市更新的意义和作用予以强调。在7月份中央政治局会议上，虽然没有提及房地产市场，但会议提到“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。”国务院会议则针对房地产市场更为明确地要求，“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。”此前，住建部门在提到“房地产发展新模式”时，也强调“要把城市更新摆在更加突出位置”，“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。”一方面，政策上通过“旧房改造”“城中村改造”等城市更新方式释放需求的同时，改善住房质量，提升公共服务，以实现房产的增值。另一方面，通过引入政策性资金增加保障房收储，帮助实现去库存。

城市更新带来的价值提升，不仅在于存量商品房，也在于保障房。因而，在政策端来看，保障房的收储建设和城市更新将是实现房地产发展“止跌回稳”和推动房地产发展新模式的主要路径。

最终分析结论：

其实，在城镇化进入新阶段，人口红利逐渐消失的背景下，安邦智库此前已经多次提出，房地产发展的新模式，不会是此前的大开发模式，而是以保障房建设、旧城改造、城市更新与市场开发并举的长周期、低杠杆的模式。而城市更新的意义，不仅在于房地产市场有限的增量，还在于存量的盘活。这也是当前仍处于困境的房地产市场出路所在。（WHX）