来源：安邦智库(ANBOUND)

今年以来的中国房地产市场，在中央“止跌回稳”的基调下，走过了不平凡的三个季度。据国家统计局数据，1-8月份全国新建商品房销售面积同比下降4.7%，销售额下降7.3%，房地产开发投资下降12.9%。中指研究院发布的最新数据显示，1-9月TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%。这些数字背后，反映的是一个仍在底部徘徊的房地产市场。虽然同比降幅较去年同期有所收窄，但整体下行的趋势尚未根本扭转。从政策层面看，自去年中央提出“促进房地产市场止跌回稳”以来，各地已出台一系列措施，包括取消限购、降低首付比例、下调房贷利率等，但市场反应却显得缓慢而犹豫，为什么国内房地产市场难以真正实现止跌回稳？

事实上，当前房地产市场面临的首要问题，是信心缺失导致的观望情绪浓厚。据统计，截至2025年二季度，我国GDP平减指数已经连续9个季度持续为负，这种通缩压力的大环境，直接影响着民众的购房决策。即使有真实购房需求的人，也倾向于等待更好时机，期待房价进一步下跌或更有力的政策出台。这种观望心态，形成一种自我强化的循环，即潜在购房者保持观望导致楼市承压，房价下行又进一步约束人们的消费情绪，使经济陷入更深的调整。8月份的数据显示，70个大中城市二手住宅销售价格依然全部下跌，这就是市场信心不足的直接体现。

从政策本身来看，当前采取的政策措施，多集中在需求端刺激，但面对供求关系的根本性变化，单一的需求端刺激难以奏效。以上海和北京为例，这两个一线城市在8月份相继推出楼市新政，包括限购放宽和加大公积金支持力度等，结果市场交易量虽有短暂改善，但二手住宅销售价格却未止跌。这说明，在财富预期和收入预期都不乐观的背景下，单纯依靠购房便利性措施难以激发真正的购买动力。其问题的核心在于，房地产市场已从短缺时代进入过剩时代，政策需要从供需两端同时发力，并且要更加注重深层次结构性问题的解决。

房地产市场的区域分化，也加剧整体市场回稳的难度。数据显示，一线城市和部分强二线城市由于产业基础好、人口持续流入，市场抗跌能力较强。例如，今年1-8月，北京二手住宅累计网签量达到11.5万套，同比增长9.5%；同期，新建商品住宅合计成交2.4万套，同比上涨13.3%。在上海，前八个月二手住宅成交14.9万套，同比增长15%。但三四线城市，特别是人口净流出的地区，市场恢复却极为缓慢。这种分化意味着全国统一的调控政策，难以在所有地区产生同样效果，需要更精细化的因城施策。此外，即使在同一城市内部，不同板块的表现也差异显著，今年上海很多板块二手房价格较2022年峰值，下跌了30%以上，而二三线城市很多地方二手房价格下跌幅度高达40%-50%，这种微观层面的分化，进一步增加政策制定的复杂性。

其次，现有政策对市场预期的引导效果有限。国家统计局新闻发言人付凌晖也坦言：“房地产销售仍在下降，房地产市场修复需要一个过程，促进房地产止跌回稳还需要继续努力。”这表明，即使政策层面不断释放积极信号，市场参与者仍持谨慎态度。国家统计局此前对70个大中城市房地产开发企业和中介机构的调查显示，虽然预期未来半年房价保持稳定或上涨的从业人员比例有所上升，但这种改善尚未转化为实际的购买行为。当消费者形成价格持续下跌的预期时，他们就会推迟购买决策，等待更好的入手时机，这使得任何刺激措施的效果都大打折扣。

需要指出的是，房地产企业端的困境，也是阻碍市场回稳的重要因素。虽然政策层面推出房企“白名单”项目扩围增效等措施，但房企仍然面临债务到期压力，信用风险未完全化解。今年前8个月，国内房地产开发企业到位资金同比下降8%，虽然降幅收窄，但绝对值的下降，仍制约着企业投资活动和经营能力的恢复。部分高负债房企面临生存危机，而保利、华润、中海等资金优势明显的企业率先恢复，这种分化趋势进一步加剧房地产市场的不平衡。房企债务风险如果不能妥善解决，将直接影响保交楼和行业信誉，最终形成负反馈的循环。

再次，从宏观经济环境看，房地产市场与整体经济的关系，也制约着其单独回稳的可能性。当前，中国经济正处于转型升级关键期，传统增长动能减弱，新动能尚未完全接续。8月份，社会消费品零售总额同比增长3.4%，固定资产投资同比增长0.5%，这些数据表明内需整体偏弱。在这种背景下，作为家庭主要资产的房地产，其价值波动通过财富效应直接影响居民消费行为，而消费疲软又反过来影响企业投资和招聘，形成相互制约的循环。因此，只有整体经济呈现稳定回升态势，房地产市场才可能真正实现止跌回稳。

在此基础上，政策落地过程中的时滞效应也不能忽视。因为从政策出台，到市场反应需要一定时间，而当前环境下，这一过程比以往更长。例如，针对换购住房的税率降低、存量房贷利率调整等政策，其效果需要较长时间才能完全显现。同时，各地方政策执行力度和节奏不一，导致全国市场回稳步伐不一致。8月末商品房待售面积比7月末减少317万平方米，连续6个月减少，这一去库存进程虽然积极，但速度仍显缓慢，表明政策在传导机制上，仍然存在梗阻。

最后，房地产市场本身存在的结构性问题，依然是其难以快速回稳的重要原因。经过几十年高速发展，中国住房总量已从绝对短缺转向相对过剩，城镇居民住房拥有率较高，需求主体从刚需转向改善型。同时，人口结构变化、城镇化速度放缓等长期因素也在发挥作用。这些结构性变化，意味着中国房地产市场已告别过去“高负债、高杠杆、高周转”的模式，正在向以品质和服务为核心的高质量发展阶段转型，但这种转型，绝非一朝一夕可以完成。

面对复杂局面，政策制定需要在短期稳市场与长期促转型之间取得平衡。近期政策已显示出这种尝试，比如通过城中村改造和危旧房改造等城市更新项目，刺激短期需求的同时，改善民生。此外，也通过“好房子”建设，推动行业向高质量发展迈进。

不过，也要提醒的是，一定要避免房地产重回刺激—过热—调控的旧循环。对此，安邦智库（ANBOUND）首席教授陈功先生认为，国内房地产市场真正的出路，还是通过城市更新，通过提升存量房地产的质量，和调整改善型需求，为房地产市场解套。换句话说，在“土地增值”的投资需求日益减弱的情况下，更需要通过城市更新改善环境、增加房地产附加值的方式维持存量房地产资产价值的稳定，否则的话，在巨大的存量房产不断贬值的情况下，“止跌回稳”都难以实现，更不用说“房地产市场的健康发展”。

总体而言，当前国内房地产市场仍处于政策驱动下的阶段性修复状态，要实现真正意义上的止跌回稳，依然道阻且长。这不仅需要政策持续发力，更需要经济基本面的整体改善、房企债务风险的稳妥化解以及房地产发展新模式的加快构建。未来一段时间，国内房地产市场很可能呈现核心城市率先企稳、不同能级城市分化加剧的格局。对此，政策制定需要更加精准和耐心，引导市场实现软着陆。

最终分析结论：

当前，中国的房地产市场仍处在一个“救急容易、治本难”的阶段。虽然政策不断发力，但受制于信心不足、区域分化、房企债务等深层问题，短期很难真正逆转下行趋势。未来市场回稳，不能只靠刺激需求，更得靠经济基本面的好转和新模式的建立，这注定是一场需要耐心和精准施策的持久战。（YXT）