来源：安邦智库(ANBOUND)

近年来，网络上关于房价大幅下跌导致房贷断供的各种报道越来越多，特别是在环京、东北、三、四线城市等房价下降幅度较大的区域，叠加失业冲击、收入下滑等各种因素导致的断供早已不是新鲜事。近期银行下场卖房的消息也受到普遍关注，虽然全国范围的房贷断供数据不得而知，但安邦智库（ANBOUND）的研究人员认为，结合部分上市银行公布的个人住房贷款不良率的增长情况，以及近几年全国房地产市场持续深度调整的现状，可以推断出房贷断供的情况绝非个例，尤其在房地产调整幅度较大的三、四线城市，情况可能更加严重，而房贷断供会对银行、特别是地方中小银行带来较大的经营冲击。

国家金融监管总局和人民银行的统计数据中没有全行业个人住房贷款的不良情况这一统计指标，但部分上市银行在年报和半年报中披露了这一指标。以大型国有银行2024年年报和2025年6月公布的半年报对比看，工行个人住房贷款不良率从0.73%增长到0.86%，建行从0.63%增长到0.76%，中行从0.61%增长到0.74%，农行从0.73%增长到0.77%，除农行外普遍增长了约20%左右，间隔时间仅仅半年，20%左右的增幅对于大型国有银行的体量来说还是非常显著的。

股份制银行如招商银行、中信银行等银行的个人住房贷款不良情况总体保持稳定且好于大型国有银行，一方面是全国性股份制商业银行风控手段较为完善，客户圈层较为优质，另一方面是因为这些银行的网点主要集中在一、二线城市，这些城市的房屋价格相对更抗跌，因此股份制商业银行的个人住房贷款不良率好过大型银行符合普遍预期。

上市城商行和农商行均未披露个人住房贷款不良情况，但是从城商行和农商行所处的行业层级及其面对的客户群体，我们依然能够推断其资产质量总体上是弱于上述两类银行的，这一点也可以通过媒体报道的京东、阿里等资产平台的房屋拍卖数据体现：某家位于西北地区的城商行挂牌直售房产标的增至1779个，某东北地区的城商行挂牌出售的房产超过2000个，西南某农信系统出售的房产标的数量超过25000个。

在我国的银行体系中，大型银行拥有的客户资源往往是最优质的，风控手段也是最严格的，而全国性股份制商业银行往往集中在大中城市，客户资源和风控流程相对较好。处于末端的城市商业银行和农村商业银行等中小银行，除了位于东部沿海发达地区的部分银行外，大多数中小银行客户资质相对较差，风控手段薄弱、内控管理不到位等情况较为突出。比如在个人住房贷款这一业务领域，大型银行和股份制商业银行往往通过设定白名单，预先圈定了各地工作单位较好、收入稳定的群体，通过和各机关事业单位、大中型国企合作，批量获得优质客户资源。同时大银行在发放个人住房贷款的时候，往往评估较为严格，设定的抵押率一般较低，即使房价出现一定幅度的下滑，房屋剩余资产依然能够覆盖贷款本金。

城商行和农商行等中小银行业务局限于当地，在办理业务的过程中需要通过竞争手段获取客户，包括给予客户更多优惠条件等。选择到中小银行办理个人住房贷款的客户很多具有潜在风险：一方面，往往只有需要更多贷款额度或者资质不符合大银行贷款条件的客户，才会选择城商行和农商行。因此，为了满足客户高额度需求，有的中小银行对于个人住房贷款设定的抵押率可能会非常高，或者默许合作的评估公司将房屋评估价格做高，以此来贷出更多信贷资金，进一步加大了银行的风险。房价一旦下跌，极易导致房屋价值无法覆盖贷款本金情况的出现，从而使客户彻底放弃还款。另一方面，众多的城商行和农商行本身就位于三、四线城市，这些地方是房价下跌严重的区域，到目前为止下跌30%到40%已经非常常见了，由此导致很多房屋的实际价值低于银行贷款已是既定事实。

除上述两个方面外，中小银行还要面临更多风险。按照监管规定，个人住房贷款是个人出于居住需要购买房屋并分期付款的业务，但是，很多中小银行的风控并不严格。前几年经营贷利率较低而住房贷款利率较高的时候，大量的个人住房贷款被虚假包装成经营贷款。因此，房贷断供潮的背后影响的并不仅仅是中小银行的个人住房贷款这一业务领域，而是会延伸到经营贷、消费贷等多个业务领域，风险的波及范围比账面上的要更广泛。一旦房贷断供潮持续恶化，中小银行将不得不把大量的个人住房贷款以及实质上属于个人住房抵押贷款的其他业务纳入不良，从而计提更多的不良贷款准备金，直接降低全年经营利润甚至拉低资本充足率等关键指标，如果不良率增长较快的话，将严重拖累银行日常经营。

虽然抵押的房屋可以走法律途径进行拍卖，但是结合全国范围法拍房的实际情况看，拍卖的成交率非常低。中指研究院发布的数据显示，2024年全年，全国范围房屋挂拍量76.8万套，成交量17.6万套，成交率约22.9%；2025年上半年，挂拍量36.9万套，成交量7.8万套，成交率约21.1%。法拍房的成交比例刚过20%，也就是说接近80%的房产都要以抵债资产的形式由银行进行接盘管理并自行处置。中小银行回收房屋抵押物计入抵债资产同样将会带来巨大的成本，一方面是银行收房会产生税费、过户费等庞大支出，另一方面是后期管理、物业、维修以及资产处置等，都需要耗费大量的人力物力和财力。对于这些银行而言，虽然账面上通过回收抵押物暂时降低了不良率指标，但实际上增加了大量无效资产，同时进一步提升了管理成本，增加了银行运营压力，对银行来说往往得不偿失。

因此，地方政府、监管部门要强化指导中小银行分析研判个人住房断供潮进一步加剧情况下，经营所受到的影响，有针对性地采取措施应对个人住房贷款业务的潜在风险。特别是在房地产深度调整的区域，监管部门应该强化对中小银行的指导，主动与客户对接协商，争取最优解决方案，如延长还款周期、降低月供额度、降低贷款利率等，缓解客户还款压力，尽量避免收房情况的出现。同时地方政府要对重点群体加强就业帮扶、社会保障等配套措施，缓解因为房地产深度调整带来的系统性压力。

最终分析结论：

房地产持续深度调整可能导致大量房屋市值低于银行贷款，特别是在三、四线等房价调整幅度较大的城市，个人住房贷款的断供潮可能会愈演愈烈。房贷断供可能暂时还没有体现到银行的资产负债表里，但无疑会加大整个银行业的风险敞口，特别是对于城商行、农商行等客户资质一般、风控薄弱的中小银行来说，将可能面临不良率大幅增加、拨备缺口扩大、管理成本激增等一系列问题。潜在不良个人住房贷款业务较多的银行应该主动对接客户，通过调整还款计划、降低客户负担等手段，避免断供潮的进一步扩大。（LXF）