每日金融 2026-03-17
每日金融 2026-03-17
自2022年基建REITs开始试点，其覆盖的范围不断扩大，2025年末，证监会提出将推动商业REITs，进一步扩大了REITs底层资产的范围，几乎将除住宅之外的不动产资产都纳入到REITs产品之中。这意味着公募REITs正全面与国际市场接轨，成为不动产投资的一种主要方式，更是不动产存量资产盘活、优化的主流方式。
从2025年的市场趋势来看，在扩围和扩募等政策之下，全年新发行产品20单、扩募5单，合计募资473.35亿元，仍然保持较快的市场扩张节奏。截至年末，国内公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元。在拥有巨大存量不动产的背景之下，国内REITs市场在5年内已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场。目前已经有14家申请新的商业REITs，其中披露规模的13单计划募资额超过427亿元。2026年，我国公募REITs的新增上市项目有望达到20单，年末总数破100单，总规模向3000亿元冲击。
REITs市场不仅是不动产资产新的证券化方式，也为投资者提供了投资不动产的渠道，使之越来越成为对冲风险和权益投资的另类资产之一。这也是REITs在国际资本市场占有一席之地的原因。很多投资者相信，REITs的高分红、估值稳的特点，可以帮助投资者穿越周期，实现财富的持续增长。当然，在当前房地产市场下行趋势之下，REITs市场的发展，特别是商业不动产领域的开放，对于酒店、商超、写字楼等传统商业地产而言，也是优化和盘活存量的工具之一，很多地方政府和房企也都希望借此实现去杠杆，通过资本市场跨越周期。不过，尽管REITs对于经济转型、建立房地产新模式有着重要的战略意义，也展现出增长的潜力，在不动产投资中具有相当的逆周期性，但其发展仍然不能完全避免经济周期的影响。
从全年维度看，2025年中证REITs全收益指数累计实现涨幅4.34%，可以说的确落后于A股市场的表现。不过，其仍然体现出结构性的分化特征。一方面，公募REITs在上半年大涨，下半年回调，整体波动其实较大，据Wind统计，中证REITs全收益指数2025年年初至8月高点上涨近10%，随后受宏观经济数据不及预期影响出现回调。另一方面，补贴底层资产表现也有明显分化。整体78只上市REITs中，年内55只收涨，22只收跌。消费类基建REITs涨幅明显。如嘉实物美消费REIT年内涨幅超39%排在首位，其次，华夏金茂商业REIT、博时津开科工产业园REIT、华安百联消费REIT、中金印力消费基础设施REIT等6只REITs年内涨幅均超过30%。与之相反，一些园区类REITs出现不同程度下跌。如中金湖北科投光谷REIT下跌超过20%。此外还有华夏和达高科REIT、华夏合肥高新REIT和东吴苏园产业REIT等多只产品年内跌幅超过10%。
整体来看，REITs价格变化，与宏观经济的趋势基本相符。“内卷”和“供强需弱”情况下，园区类REITs收益与产业发展密切相关；消费类REITs收益体现了国内市场的韧性，也与当期消费下沉的态势相呼应。这与韧性强的资产类别，⽐如保租房和公用事业等都体现出抗周期性；但能源、物流仓储和⾼速公路等类别，受整体宏观经济⾛势⽽处于承压态势。
二级市场价格变化，其实也是REITs资产盈利的反映。根据中金的测算，2025年第四季度，77只基金合计实现营业收入近59.13亿元，净利润约5.26亿元，逾七成实现盈利。消费REITs出租率整体保持在95%以上；园区类、物流类基金项目则面临以价换量的压力，园区类出租率维持在85%。根据中金公司测算，2025年四季度，公募REITs整体可供分配金额环比下滑16%，同比提升3%。其中，产业园板块2025年四季度及2025年全年可供分配金额同比分别下滑14%和13%。这种相关性恐怕与预期中的“跨周期”还有一定的距离。当然，这和市场发展初期，相关资产有限相关，这些资产还没能体现出更多分散性。同时，在供强需弱的大背景下，企业端承受了更多压力也反映在园区类REITs价格上。
作为潜在上市的商业不动产，目前来看也不能完全脱离整体性的周期趋势。港股上市的国内REIT代表越秀房地产信托基金日前公布的业绩出现亏损扩大、分派缩水、资产出售的窘态，反映出国内商业地产正在经历的深度调整。2025年越秀房产基金实现收入总额约18.56亿元，同比下降8.6%，其中物业收入净额约12.84亿元，同比下滑11.2%。2025年除税后亏损约6.94亿元，不仅连续两年亏损，而且亏损额较2024年亏损幅度扩大了一倍。持续亏损之下，2025年每基金单位分派额为0.058港元，较2024年下降14.7%，按年计算的分派收益率为6.74%；分派总额同比减少14%。值得注意的是，2025年越秀房产基金出售了越秀金融大厦50%股权，导致租金收入下滑。不过，由于资产价值缩水，越秀房地产基金的资产负债率并未下降。有机构认为，越秀房产基金2025年的亏损扩大，是资产处置损失、主营业务下滑及物业估值下降的共同结果。当然，这并非越秀一家的情况，整个商业地产面临深度调整已是行业共识。2025年一线城市核心区写字楼租金普遍下滑10%-15%。由于越秀旗下资产主要为一线城市写字楼和商业，使其精准的踩上了一线城市商业地产的下行周期，整体期末出租率为82.1%。
作为对比，香港REITs市场头部的领展，在2025/2026财年上半年实际业绩（截至2025年9月30日）同样有所下滑，但幅度远低于越秀。其半年（2025年二、三季度）收益实现70.23亿港元，同比微降1.8%；物业收入净额51.78亿港元，同比下降3.4%；可分派总额32.83亿港元，同比下降5.6%。而这一表现主要来自香港和国际物业的支撑，反映了香港零售业和商业写字楼的回暖。中国内地物业组合以人民币计算的总收益及物业收入净额，分别录得4.6%及4.9%减幅，但剔除北京与上海表现不佳项目后，收益则回正。这样的业绩使得一些机构预期其全年仍能保持业绩和分红的正增长。与越秀出售资产相反，领展加大对广州、北京通州等项目的投入以提升品质，将平均投资回报率提升至10%左右；另外，其加大对澳大利亚、新加坡等国际市场布局，展现出“逆势投资”的逆周期性。就此而言，作为港资REITs代表的领展，虽然同样受到内地市场走弱的影响，但其通过跨区域布局和逆势投资，展现出相当的跨越周期的能力和潜力。
作为新加坡REITs市场的代表，凯德中国信托（CLCT）2025年财报展现了“止跌回稳”的势头。2025财年CLCT总收入为16.7亿元，同比下降9.1%；净物业收入（NPI）为11.05亿元，同比下降9.4%；每股分红4.82分新币，较去年同期减少0.83分新币，对应派息收益率6.2%。整体业绩看似和越秀类似，但CLCT期间推动资产优化“瘦身”，若剔除这一因素，CLCT总收入下降幅度缩窄至5.8%，NPI跌幅缩窄至6.6%。2020年以来，凯德中国信托相继出售了北京（双井）、郑州等地的零售业态，同时加大物流等布局。2025年，CLCT成功完成长沙凯德MALL·雨花亭项目的剥离，并携手广州凯德广场·云尚，一同推动资产登陆中国公募REITs市场。作为新加坡最大的中国内地REIT，目前其资产组合遍布11个主要城市，包括8座购物中心、5个产业园区和4个物流园区，总建筑面积高达170万平方米。物流园资产组合表现尤为亮眼，全年营收同比增长5.0%，成为拉动业绩增长的关键引擎。资产组合的多元韧性展现了抗周期的特性。
即使在其主要的零售业态中，其通过租户结构调整，加大餐饮、通信电子、潮玩等新消费业态的比重，应对国内居民消费结构的改变。截至2025年底，其零售资产组合的出租率达到97.2%。就此而言，凯德中国信托实现周期的跨越主要依靠产业布局的优化，以及资产配置的调整和优化。
从这些比较之中，其实可以看到， REITs作为金融市场投资工具之一，不能完全免于房地产市场和宏观经济环境的影响，当然这种影响既有周期性的也有结构性的。因此，能否跨越周期，不仅在于REITs市场本身的产品和制度设计，更在于长期运营的逆势调整和资产的优化改善。周期是资本市场长期的主题，穿越周期的能力并非REITs的天然属性，而是区分投资者和运营方的试金石。其不仅对作为业主的地方政府和基金管理人带来考验，更是投资者的长期课题。
最终分析结论：
无论是投资者，还是不动产资产的拥有方，对于发展和投资REITs产品还是需要充分认识其市场价值，并抱有理性的态度。REITs产品本身的特点，决定了无论是投资还是运营，都需要坚持长期性，REITs不能“一卖了之”，更不是“救命稻草”。当然，最主要的还是认清房地产和宏观经济的周期性，才能以更广泛的视角看待和运用REITs工具，真正穿越周期，分散风险。（WHX）
