来源：安邦智库(ANBOUND)

2026年8月，央行和金融监管总局联合发文，把个人住房贷款最长贷款期限从30年延长到了40年。同期出台的政策还将月所有债务支出与收入比上限从55%提高至60%。此前几轮政策则是把居民购房首付比例一再往下调，把公积金贷款额度持续往上提。这些政策的目标大多很清楚，就是进一步降低居民购房融资门槛，增强居民贷款购房的能力。

这些天也是2026年半年报密集出台的时候，从工、农、中、建、交、邮储六大国有大行的半年报数据却能看到另外一个角度的数字——个人住房贷款余额。截至6月末，六大行个人房贷余额约23.97万亿，比2025年末减少约5086亿元。这个降低的比例单拿出来看可能不算太突出，但如果和去年总量对比，就会发现个人房贷下滑的速度十分惊人。整个2025年，六大行个人房贷余额一共减少了约5100亿元。而2026年上半年时间就跌掉了2025年全年的量。全行业总体数据尚不可知，但从占据行业主体的六大行的数据基本可以判断这个趋势大体是趋同的。

上半年居民还房贷情况愈发突出，表明居民端依旧处于一个明显的降杠杆的过程。这个趋势从2022年之后就开始显现了，居民中长期贷款的增长速度就明显慢了下来，贷款行为从持续扩张转向了收缩修复。居民部门杠杆率从2024年一季度的62.3%降到了2026年一季度的59.0%。与此同时，在新增买房的群体里面，使用银行贷款的比例也在持续下降。跟十几年前“能贷多少贷多少”那股劲头比起来，现在买房的人是“能少贷就少贷”。

一边是政策千方百计降低贷款门槛，鼓励居民借钱买房，一边是居民在拼命还钱、少借钱。两股力量似乎有些错位。在居民端普遍去杠杆的大趋势下，政策有继续推高杠杆的可能，二者存在一定错位，由此导致政策效果可能难言乐观。类似的情况不光在房地产领域，实际上在消费领域也是如此。2026年开年以来，社会消费品零售总额大体呈下滑趋势，甚至出现了个别月份负增长的罕见情形。面对消费持续疲软的情况，很多政策从丰富商品供给、降低消费贷门槛、扩大消费贷额度等入手来刺激消费，但实际上消费的收缩同样是居民端去杠杆的一种体现，钱用来还债或者储蓄，而不是消费。在这种情况下，即使给居民再多的消费贷额度，也很难从根本上恢复消费增长。

消费疲弱和贷款收缩同时发生，在一定程度上反映出家庭部门主动去杠杆、还债务的趋势。而居民去杠杆这件事，主要在于对未来收入预期不确定性的增强。在这种情况下，大多数人选择降低负债，以应对未来的不确定性。一个对未来收入没底的人，不会因为贷款期限从30年变成40年就去买房。月供或许是少了点，但总利息多了，债背得更久了。

政策层面，鼓励加杠杆的政策——延长贷款期限、放宽负债收入比、降低首付、提高公积金上限等，这些政策的初衷是好的，想让房地产稳住，想让消费起来。但如果居民那边的大趋势是去杠杆，所有鼓励借钱的政策都会撞上一堵软绵绵的墙，政策或许会起到一定作用，但不大，并且难以持续。不是政策不够优惠，而是政策在方向上和实际情况有所错位。

居民去杠杆的根源在于对未来的预期不稳。严格来说，跟个人收入预期的关系最大。一个普通家庭要不要买房、要不要贷款、要不要消费，最后取决于一个判断：未来几年我的收入会不会增加？会不会失业？养老和医疗有没有保障？这些问题没有答案之前，任何降低首付、延长贷款期限的政策都不会有多大效果。这个时候最应该做的，是稳住预期，稳住预期靠两件事。

第一件事是完善公共福利体系。这是当下人们不敢消费、不敢结婚生孩子的重要原因之一。安邦智库（ANBOUND）在疫情前多年就开始反复说这件事，一直强调公共财政的重心要放到民生问题上，把福利建设和社会保障做好。当时安邦智库还从理论角度出发提出了一个“综合福利主义”设想，其核心就是用财政支出去完善公共福利，支持民生、支持消费。道理很简单——一个人知道看病有保障、养老有依靠、失业有兜底，才敢花钱、才敢借钱。如果社保体系不健全，居民只能拼命存钱以防万一。这是疫情过后这几年家庭端去杠杆的一个重要出发点。

第二件事是稳住就业。当下属于新旧动能转换时期，叠加企业供给侧萧条，导致青年就业问题较为突出。2026年上半年失业保险基金收入1077.2亿元，支出1066.8亿元，基本是收多少花多少。1至4月基金收入705.3亿元、支出708.6亿元，已经出现了3.3亿元的当期缺口。就业稳了，收入预期才能稳；收入预期稳了，消费和投资才能起来。失业压力是真实存在的，就业问题不解决，人们就不太敢于去消费。

综合而言，居民去杠杆不是短期的波动，而是一个结构性的趋势。根源在于当下很多人对收入预期不稳，加之社保体系尚需完善。在这种情况下，任何鼓励居民加杠杆的政策，延长房贷期限、降低首付、放宽负债比等，都不会有多大效果。不是政策不对，是政策和实际情况有错位。真正需要做可能是完善公共福利体系，让居民敢花钱；稳住就业，让居民对未来有信心。这些基础的事做好了，居民自然会加杠杆会消费；做不好，政策再宽松可能也是白费力气。去杠杆的周期里，不能试图以“加杠杆”的思路来应对。

最终分析结论：

银行的个人房贷余额不断下滑，消费疲软。在这样的趋势下，降低房贷门槛，延长房贷期限，扩大消费贷额度等政策的实际意义和效果可能不会太大。归根到底，要改善人们对于收入的预期，强化社会保障，从根本上让人们敢去加杠杆买房，敢去花钱消费。（LXF）