来源：安邦智库(ANBOUND)

近期，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行、中国证监会五部门同日出台八份文件，覆盖商品住房销售制度、房地产信贷管理、各类贷款业务规则、信托业务和资本市场融资，从销售、融资、投资三个维度搭建起房地产发展新模式的制度框架。虽然分属不同部门，但相关文件同期发布，也反映了房地产相关政策体系的协同性和系统性。在安邦智库（ANBOUND）的研究人员看来，新政策并非房地产市场下行趋势中的有关“稳楼市”逆周期调节的延续，更主要的意图在于房地产市场的结构性改革，通过房地产开发、融资、销售等基础性制度的重塑，构建房地产发展新模式。

其实，央行在《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》文件发布后的“答记者问”的解读中就谈到了《意见》与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。其意义在于“立足房地产行业转型发展和构建新模式需要，从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。”就此而言，从销售制度到信贷管理，以及资本市场融资等相关制度体系的重塑，意味着房地产发展并非回到从前，而是面临系统性的重塑，建立中央城市工作会议以及“十五五”规划提出的“新模式”。

新模式下，房地产销售制度的改变对行业带来的影响最为显著。市场目前关注最多的是有关预售制向现房销售的转变。当然，住建部新的销售制度改革体现的是一个从预售向现房销售过渡的过程。一方面是鼓励新房采取现房销售。文件提出，新出让土地和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售。另一方面，采用预售制的时点被大大延后。新预售制度将预售条件提高到商品住房主体结构封顶，缩短了购房付款到房屋交付的时间，也就延迟了房企获准销售的时间。这在保护购房者的同时，预售给房企带来的高周转效应将大打折扣，房企项目开发的周期也会相应拉长。

与此同时，结合主办银行等融资制度，商品房销售资金的监管得以加强，而且售前的定金同样纳入资金监管，让房企打“擦边球”的可能性收窄。这将进一步保障房企开发项目资金的安全，实现项目开发资金的封闭循环。这一点的重要意义不仅在于保障购房者的利益，避免再次出现“保交楼”的情况，对于房企而言，也意味着房地产开发将实现“公司主体”向“项目主体”的细化。此前的房地产开发，虽然同样采用项目制，但项目公司的资金仍然被房企集团公司所掌控，当前“主办银行+监管账户”的制度得以完善，意味着项目建设期内，信贷资金及销售资金都只能用于项目自身的“自循环”中，不能被挪用于其他项目。这将打破国企房企开发的“高杠杆”模式，虽然房企的责任被细化，同样意味着风险被分割到项目。这也会约束房企开发和拿地的盲目性。

对于房地产相关各类主体的信贷融资而言，央行等金融监管机构的信贷新规，同样对于购房者更为“友好”，包括贷款偿还时间改为竣工备案（预售）或销售备案（现售）之时，贷款期限延长到40年等。如此来看，年限延长实际上是放宽了房贷的门槛，降低了还款月供，当然，贷款人也会承担更多的利息，但还款压力会大大减轻，将有利于年轻群体“上车”。同时，还款后移，将建设、交付期间的责任完全落在房企或者项目方，也减轻了购房者的风险。

对于开发贷，政策上仍然强调了“项目制”，同时对于期限有明确的要求（5-7年），和开发周期相匹配，将有效避免房企“捂地”或者“捂盘”的情况，增加土地和房产开发的节奏；与此同时，新规对资金监管强调了主办行的责任，意味着开发贷资金的闭环管理，避免资金被房企挪走；新的政策体系对信托融资予以承认，相对于给信托、房地产基金等非标融资“开了口子”，可以被视为融资环境转好的信号。不过，新政对于项目信托融资比例有明确的要求。包括房地产基金在内，非标融资恐怕并不会再次成为房企项目融资的主流。

此前以房企信用进行融资，而新政则需要看项目能否实现盈利。这样一方面房企对于热盘项目不能“捂盘”，对于冷门项目也只能以自有资金为主进行投资建设，实际上降低了房企的资金周转效率，也就被动“降杠杆”。这一变化，实际上意味着房企开发和运营模式需要进行调整，不能再延续此前的“三高”模式。

对于房企和房地产开发项目融资，证监会有关促进房地产融资的新规更为明确的释放了促进房地产发展和新模式建立的信号。包括对上市房企重新开发再融资、定向可转债及并购，以及公司债、ABS等续发。同时，有关房地产存量资产的盘活也将获得便利，包括REITs、不动产私募投资基金等工具也获得政策鼓励。这释放了资本市场向房地产重新开放的信号，同时也将进一步落实“项目制”的融资新原则，不仅针对增量项目，也将面对大量存量的项目，有利于市场出清。

虽然新政对于房企融资态度发生改变，彻底改变了此前“三条红线”的硬性约束，相对于为房企开发融资重新打开了“正门”，但相关融资规定并非意味着房企可以恢复到之前的融投资方式，更不会让房价回到之前。这个新模式会向购房者的利益倾斜，对房企而言会加快其转型和改变的节奏，改变过去的“三高”模式，加快市场出清。

对于当前处于困境或者仍未脱离危险期的房企而言，融投资规则的重新确立，并非意味着这些房企可以“喘口气”，反而会加快市场的出清。因为，项目制意味着其并不能帮助这些企业的存量销售得到有效改善，相反会通过盘活存量、加快开发周期而推动房企的转型和市场出清。高盛提到，新模式下，房企不能凭自身信用去贷款，开发周期加长也会让拿地更加谨慎，短期可能让土地市场承压，增加地方政府的财政压力。

有分析认为，政策的目标不是让房价再涨、让房企再扩张，而是让行业从“高杠杆、高周转、高增长”的旧模式，平稳过渡到“高品质、存量运营、租赁并举”的新模式。这是重整，不是复辟。有券商也表示，本轮政策是“发展新模式”从理念走向制度落地的标志性一步，属于供给侧的制度重构，而非需求侧短期强刺激。其主线是通过“现房销售化+资金封闭化+房贷后置化”三重机制，从根本上隔离交付风险、重塑房企融资与销售的底层规则，加速行业整合。这是房地产市场得以“触底”的前提，之后才会带来房地产市场向新的方向低位“重启”。

最终分析结论：

与帮助房地产市场“企稳”的逆周期调节相比，新的“项目制”销售制度、融投资制度的改革，更大的意图在于通过改革商品房开发、融资、销售等制度和政策体系，加快构建房地产发展新模式。从更宏观意义上来看，这也为“后土地经济”时代房地产的发展奠定制度基础和大的方向。（WHX）