每日金融 2026-10-12
每日金融 2026-10-12
今年以来，公募REITs市场持续扩容，底层资产范围从产业园区、高速公路、仓储物流等传统基础设施，进一步拓展至商业不动产、能源等领域。截至2026年9月底，公募REITs产品数量达到89只，合计发行规模约2416亿元，前三季度注册生效的首发REITs达到29只，存量资产证券化仍在推进。但市场规模扩大并不意味着资产价值已经被充分认可。与一级市场扩容相比，REITs二级市场表现仍承压，9月中证REITs相关指数继续调整，89只产品中上涨31只、下跌58只，市场正在重新评估不同类型资产的盈利能力和现金流稳定性。同时，REITs交易活跃度仍有限，9月89只REITs月成交额约73.6亿元，日均换手率约0.33%，说明市场深度和长期资金承接能力仍需提升。从底层逻辑看，REITs的核心并非简单将资产转化为金融产品，而是通过稳定现金流实现长期资本循环。过去基础设施建设更多依靠政府投资和银行融资，而随着新增投资空间收窄，盘活存量资产成为重要方向。但不同资产的运营能力存在差异，商业不动产、产业园区等资产更加依赖市场化运营能力。未来，REITs市场的关键不再是增加多少产品，而是进入市场的资产能否持续产生稳定现金流，以及资本市场能否为优质资产形成合理定价。（ZWX）
