来源：安邦智库(ANBOUND)

城市更新正在成为地方发展的重要任务，但资金来源问题一直是制约项目推进的关键因素。过去城市建设更多依靠土地开发收益和政府投资，项目融资逻辑相对简单。进入存量发展阶段后，城市更新涉及老旧小区改造、低效用地盘活、历史街区保护、公共设施完善、产业空间提升等多个领域，项目周期长、收益形成慢，单靠财政资金难以覆盖，也很难完全适应银行传统信贷模式。

江苏8月23日出台金融支持城市更新相关政策，围绕城市更新项目融资特点，从银行信贷、政策性金融、基金投资、债券融资、资产证券化等多个方面提出支持措施，探索建立更加多元的城市更新资金体系。

江苏提出，要引导金融机构加大城市更新领域信贷支持力度。对于符合条件的城市更新项目，鼓励银行根据项目建设周期、资金需求和收益情况，提供中长期贷款支持。同时，支持金融机构优化审批流程，对具备稳定现金流来源的项目，提高金融服务匹配度。

针对城市更新项目投资周期较长的问题，江苏提出加强政策性金融支持。鼓励政策性金融机构发挥资金期限长、成本相对较低的优势，参与城市更新重点项目建设，为基础设施完善、公共服务提升、片区综合改造等提供资金支持。

在社会资本参与方面，江苏提出探索设立城市更新引导资金池和相关基金，发挥财政资金的引导作用，吸引更多市场化资金进入。相比传统财政投入，基金方式能够通过股权投资等形式参与项目，陪伴项目长期发展，也能够带动更多保险资金、产业资本、社会资本参与。

此外，江苏还鼓励信托、资产管理公司等金融机构参与城市更新项目，通过债权、股权以及资产管理等方式提供综合金融服务。对于部分运营成熟、收益稳定的项目，支持通过资产证券化等方式盘活存量资产。

值得一提的是，资产证券化是此次政策中的一个重要方向。城市更新过程中，会形成一些具有长期收益能力的资产，例如停车设施、产业园区、商业空间、公共服务设施等。过去这些资产价值更多停留在账面上，难以快速转化为建设资金。通过资产证券化，可以将未来一段时间的运营收益提前释放，为新的城市更新项目提供资金支持。

江苏此次政策还有一个特点，就是更加重视城市更新项目自身的运营能力。城市更新并不是简单的拆除和建设，很多项目需要通过后续运营形成收益。例如，老厂房改造后可以发展产业园区，历史街区改造后可以引入商业和文旅业态，老旧社区改造后可以完善养老、商业等服务功能。只有项目后续能够产生持续收入，金融机构和社会资本才有长期参与的基础。

为了提高金融支持精准度，江苏还提出加强项目库建设，加强金融机构与地方政府、项目主体之间的信息对接。地方政府可以提前梳理具有实施条件的城市更新项目，明确投资规模、建设内容、收益来源等情况，金融机构根据项目情况匹配融资方案，减少过去项目和资金之间信息不对称的问题。

近年来，多地都在推进城市更新，但不少地方仍面临资金压力。一方面，财政收入增长放缓，地方难以持续依靠财政投入；另一方面，城市更新项目收益模式更加复杂，传统房地产开发融资方式难以直接复制。因此，如何利用金融工具盘活存量资源，成为地方探索的重要方向。

事实上，江苏的做法提供了一种思路，即城市更新资金来源不能只依靠单一渠道，而需要财政、金融和市场主体共同参与。财政资金更多发挥引导作用，金融机构提供长期资金支持，社会资本参与项目运营，通过不同资金工具组合，提高城市更新项目的可持续性。

当然，金融支持城市更新也需要防范风险。城市更新项目周期较长，部分项目收益存在不确定性，如果过度依赖融资，可能增加新的债务压力。因此，未来关键还在于建立清晰的项目收益机制，让金融资金真正进入有运营能力、有市场价值的项目。

从江苏经验看，城市更新已经进入更加注重资金组织能力和资产运营能力的新阶段。地方发展竞争，不仅体现在建设多少项目，也体现在能否把存量资源盘活、把金融资源组织起来。江苏此次探索，为其他地方推进城市更新提供了一个值得参考的融资路径。（YXT）