来源：安邦智库(ANBOUND)

2024年初，济南市政府发布《2024年政府工作报告》，文件中曾经提到“加快山东大学龙山校区建设”。该项目自从2019年立项以来，不断在章丘区进行征地和其他准备工作。今年国庆期间，原有八个村庄终于实现顺利搬迁，7800多亩土地开始等待施工。据了解，山东大学龙山校区（创新港）项目三期总投资金额432亿元，项目占地面积约7804亩（约520.24公顷），总建筑面积约480万平方米。其中一期投资140亿元，建设内容主要包括教室、实验实习用房、图书馆、室内体育用房、校行政办公用房、院系及教师办公用房、师生活动用房、会堂、学生宿舍、食堂、教师宿舍、后勤及附属用房以及各类科研用房和科研大平台等。建成之时，它将是国内最大的单体校园。而该校区，已经是山东大学第九个分校区；不仅是单个校区的建设，据网上公开信息显示，包括湖北梧桐湖大学城、荆州大学城、四川宜宾大学城、安徽合庐大学城、郑州航空港区科创城在内的多个大学城项目都在紧锣密鼓地新建、扩建之中。

自从2000年廊坊东方大学城落地以来，至今在全中国不断上演的大学城建设热潮，已经持续了二十余年。大学城的概念，最早出现在英美等高等教育发达的国家。由于城市内大学规模的不断扩大，一些大学逐渐聚集在了一起，这些大学的周边城区也发展出了配套服务产业，逐渐融合成为具有文化气息、富集年轻人和创新资源的城镇。其中最典型的，大概就是英国的剑桥市了。1209年，牛津的学生因为放荡不羁与当地居民发生冲突，部分学者逃至剑桥乡间避难，在此建立了剑桥大学，随后逐渐扩张发展成为剑桥市。其实在北京的海淀区，也经历了类似的自然扩张过程。清华大学起源于近春园，北京大学与燕京大学合并后则扎根于燕园。直至上世纪90年代，海淀区的城市化程度并不高。随着以两所大学为首的一批大学急速扩张，产学研一体的中关村集团逐渐崛起，带动了海淀区发展成为如今高度现代化的城市片区。

本来的大学城，还是以培育教学资源为主进行的城市规划项目。将多所大学在空间上并在一起，主要是考虑到可以共享城市基础生活服务设施，同时可以更方便进行产学研之间的互动协作，这是大学城建设的本意。但在实际操作过程中，各地政府发现如此大量的人口和经济资源投入，可以很方便地把一个原本偏僻的郊区带动发展为充满经济活力的城市中心片区，从而有效引领城市化扩张发展，于是各地的各种大学城项目便蜂拥而起，而且一个比一个规模庞大。早期的上海松江大学城5平方公里、廊坊东方大学城13平方公里的时代很快过去，后来的建设中比较著名的大学城就有规模22平方公里的郑州龙子湖大学城、规模34平方公里的广州大学城和规模47平方公里的南京仙林大学城等。

应该说，早期的大学城建设对于城市化扩张来说还是起到了比较明显的加速效果。由于大学城的开发基本上都是征用城市耕地，房产商可以以办教育的名义用比较低的价格成本征用土地，事实上成为了当时房地产开发规模升级的突破口。这实际上是一种依靠教育资源拉动房地产发展需求，通过“扩招—贷款—再扩招”不断进行杠杆堆量的发展模式。其实，即使在我国经济高速发展、人口红利的年代，大学城也会给学校和房地产企业带来较重的运营负担。在大学城建设热潮开启以来的二十多年里，甚至可以说全国大部分大学城并没有得到很好的发展，包括廊坊东方大学城、上海松江大学城、北京房山大学城在内的多个项目，都纷纷遇到了运营困难，在2006-2007年左右就被迫项目转让，大体都是因前期固定资产投资压力过大、市场销售不及预期所致；龙子湖大学城、仙林大学城、广州大学城在二十多年的时间里，投入了几十数百亿的庞大资源，在区域里积累了大量的住宅、校舍、办公楼等地产资源，但后续也会背负越来越庞大的维护成本和运营压力。

实际上，大学城的运营，可以大体分为校区的运营和城市片区的运营。根据部分统计数据，今年在幼儿园、小学层级已经出现了大规模的生源下降现象，预计在5年之内将扩展到中学、中专，10年之内将扩展到高等院校。届时，高校的数量和规模都将开始下降，有的学校甚至会停办、倒闭；至于城市片区的运营，现在很多城区已经感受到了压力，今后的形势也将不容乐观。

安邦智库（ANBOUND）的首席研究员陈功先生认为，大学城是城市经济发展观念落伍的标志，并不是城市现代化的标志。这句话，既是从经济模式上说的，也是从管理机制上说的。大学城的另一个问题，是对学生集中化管理的这种思维模式，已经严重落后于时代。以前的大学城，学校之间并不封闭化管理，不但不同学校之间的学生可以展开互动，而且普通的城市居民也可以进入大学活动、读书、甚至跟着上课，这才是大学城应该具有的“开放办学”的真貌。而现在的大学城，只是把几十万充满活力的年轻人圈在一个偏僻又封闭性的片区里，一圈就是四、五年。在少子化和老龄化的时代下，这是对宝贵的城市青年资源的极大浪费。如今，青年人口及其活力需求已经成为各个城市争夺的经济资源，甚至可以说是城市未来发展的主要增量潜力。至今为止，全国已有90多个城市，300多个区县明确提出了发展青年友好型城市目标。青年友好型城市的标准现在还众说纷纭，但是显然，圈管大学生的大学城模式，决不能说是个对年轻人很友好的管理方式。

综上，在少子化时代下，大学城开发和管理模式无论在经济发展上，还是社会管理上，都已经严重落后于时代。各地城市管理者应以培育城市青年文化和激活青年活力为主，重新思考学生群体在城市空间和城市经济的重要作用。至于大学城项目，更应提前考虑未来十年后的生源下降情况，避免盲目建设，带来自身难以承受的经济成本。（CNJ）

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