来源：安邦智库(ANBOUND)

近年来，太古里以其独特的商业模式在全国多个城市实施“1+1”的复制扩张——即在原有商业区基础上拓展新区。这种扩张策略看似能够实现商业版图的多点开花，迅速覆盖更多市场，但实际效果却并不如预期。根据太古地产2024年发布的财报，太古地产的零售物业销售额普遍下跌，上海兴业太古汇的零售销售下降了13.9%，成都太古里和广州太古汇的销售额也分别下降了14.0%和10.7%。此外，太古地产预计将录得约8亿港元的净亏损，相较于2023年盈利26亿港元，这一亏损局面凸显了其扩张战略的困难，尤其是新开发区域未能有效提升整体消费力。

首先，这种简单的外延式扩张，并非基于对市场需求的深入了解，而更像是房地产开发的思路。目的发生了偏离，从而导致了商业活力的消散。此外，“1+1”的扩张模式将消费者的需求与体验置于次要位置。虽然新扩展区域提供了更多的消费空间，但消费者的流动性增加并未带来消费力的提升，反而导致了购买力的分散。尽管开设了更多的商业区，消费者并未因此增加，却造成太古里项目的特色和市场影响力被稀释，最终商圈的吸引力减弱，特色消失。

以北京三里屯太古里为例，尽管表面上的物业零售数据看起来相对乐观，但安邦智库（ANBOUND）研究人员近日经过实地调查发现了与之相悖的现实。特别是太古里北区，其开发模式正是太古里“1+1”扩张策略的典型体现。最早开发的南区之所以能够吸引大批消费者，是因其具有鲜明的潮流与年轻化定位，同时充分利用开放式街区的空间优势，营造了一个多元化且充满活力的社交环境。随后开发的北区以“1+1”模式进行扩展，虽然区域面积增加，带来了更多商业空间，但仅是简单复制了原有南区模式，未能在消费者中建立独特的吸引力，反而凸显了空间设计和品牌组合的同质化，最终导致了消费者流动性的分散，整体消费力的下降。

随着2017年北京政府“拆墙打洞”的整治，三里屯的街区形象得到了提升，原本与南区连通的“脏街”也得到了整理。然而，这一改造带来的“干净”街区也剥夺了三里屯原本的烟火气息和多样性。原本与时尚商业格格不入的小店铺被清理掉，代之以更加精致的商业环境，但这也进一步削弱了南北区的多元化人群和业态特色，加剧了南北区的消费特色同质化问题。随着2020年硬件设施的升级，北区进行了自动扶梯改造，并在N4楼加装了可折叠立面等设施，但这些表面的改进并未能从根本上解决问题，未能实现消费活力的持续增长。2022年，三里屯太古里零售销售额同比下降26%，这一跌幅远超其他类似的高端商业体，如广州太古汇和成都远洋太古里，后者分别下滑11%和15%。

为了扭转北区的低迷经营，自2023年起，三里屯太古里引入了LV、DIOR等多个高奢品牌，并为其提供专属独栋旗舰店面。这一策略虽然可能有助于提升单笔交易额，但从长远来看，却与开放式街区的商业逻辑背道而驰。太古地产试图通过高奢品牌吸引高端消费群体，然而，这种单一高奢化的布局不仅未能真正提升人气，反而进一步削弱了开放式街区的特色价值。相较于南区熙熙攘攘的客流，北区尽管不断进行业态和空间调整，仍显冷清萧条，商业活力难以恢复。

奢侈品牌注重的是私密性和安全性，因此它们通常要求独立的展示空间。这种设计符合高奢消费人群的隐私需求，却严重破坏了街区应有的开放性和互动性。我们从现场调查发现，奢侈品牌独立楼宇的设置严重缺乏视觉和空间上的联动，消费者进入这些独立空间的目的性更强，不再是为了体验三里屯的独特街区氛围，而是为了购买某一品牌的高端商品。此外，奢侈品牌的“独栋式”布局割裂了北区的空间结构，LV、DIOR、Tiffany三座独栋建筑占据了北区中心的主要区域，使得原本属于公共互动的街区空间被建筑所侵占，也使得三里屯原本以开放性和交际性为特色的文化氛围遭到严重削弱。太古里北区的低迷在很大程度上也源于其过度依赖现代化建筑形式和设计。北区的建筑风格虽强调现代感，却忽视了街道商业的核心逻辑——开放、共享与互动，最终使其更像一个封闭式的购物中心，而非充满活力的开放式街区。

实际上，开放式空间之所以能够创造消费活力，正是因为它契合了人们的消费行为，使消费成为自然而然的过程，而非刻意安排的活动。然而，现代商业开发在某种程度上误解了“现代性”，将封闭式建筑视为吸引消费的手段，忽略了真正具备活力的商业形态始终扎根于开放的街道。北区的问题正是如此——它仅仅是一个建筑，而非一个能够承载社交、探索与消费体验的街道空间。因此，要恢复三里屯北区的活力，并非简单复制南区模式，而是要坚持“以人为本”的城市更新逻辑，以步行系统为核心，打造更具互动性和社交属性的消费活力街区。安邦智库（ANBOUND）提出的“POD原则”为此提供了指导方向。该理念强调，以步行系统为核心构建城市规划秩序，通过步行街和步行区的打造，增强人流流动性和社交互动，将消费行为自然融入公共空间，以此提升经济活力，打造多个城市消费中心。

从北京市的角度来看，三里屯不仅是重要商圈，更是推动国际消费中心城市建设的核心区域。北京市商务局发布的《北京培育建设国际消费中心城市2024年工作要点》已将三里屯纳入“CBD×三里屯”国际消费体验区建设方案，旨在通过城市更新提升区域消费能级和国际影响力。因此，三里屯的特色需要精心维护，以确保其在国际消费中心城市建设中的引领地位。唯有回归街道商业的开放性和互动性，三里屯才能保持其作为北京乃至全球消费市场核心支点的地位，推动消费生态的可持续发展。（LLD）

（注：凡是重点分析类别的问题，客户均可向安邦（ANBOUND）城市问题研究中心提出要求，作出进一步的讨论。其中包括相关资料的索取、评估意见和咨询具体的城市开发问题。安邦（ANBOUND）城市问题研究中心对这一类别的问题将根据客户的客观需要，提供具体的评估意见和直接的帮助，方便客户的项目操作和工作思考。）