来源：安邦智库(ANBOUND)

在城市对于消费经济资源的竞争不断加剧的今天，旅游街区已成为城市文化输出和旅游服务产业发展的重要窗口。然而，许多城市在打造旅游街区时陷入了景观化、脱离人文特质的歧途：商业街形象千篇一律，老字号被连锁品牌取代，原住民被逐渐迁出，游客的文化体验沦为走马观花式的打卡消费，几乎难有任何深度体验可言。许多城市管理者不禁陷入疑惑，旅游街区建设的核心标准与吸引力究竟是什么？为何很多情况下希望开拓旅游街区的项目和投资，结果反而带来了反面效果？安邦智库（ANBOUND）的研究人员将通过厦门的旅游街区建设案例，具体阐述从顶层设计到具体策划、执行过程中的许多或成功或失败的经验。

多年以来，厦门岛内的中山路都是其最核心的旅游街区，其地位类似于北京的王府井、上海的南京路。作为闽南商业文明的发源地、厦门历史上的传统商业中心，中山路初建于20世纪初期，因其中西合璧的骑楼建筑、繁多的百年商铺、浓郁的风土人情而闻名。电影《疯狂的赛车》曾经在此取景，当赛车在细密的鱼骨式窄巷之间穿行的时候，可谓每个街巷角落皆有风情。为了追求商业效应的最大化，同时缓解过多的游客、城市交通和本地民居生活之间的矛盾，厦门市政府在二十多年的时间里对中山路进行了一系列调整和改造。2005年，部分专家对中山路进行调研后认为，“该处商铺产权单位众多，由小经营者经营，没有一个权威而有约束力的管理单位来组织业态调整，需要进行商户形式的整改”；“两侧骑楼年久失修，一副衰败景象，而且有公共安全危险，不利于突发火灾等灾情避难”；而“周边停车不便，应该增设大型地下停车场”也是当时专家和市民的一致意见。

在这些声音下，厦门市政府从2005年到2023年这十八年间，对中山路进行了多轮规划和治理规定的调整。比如，2015年集中进行了骑楼修复，但随后民众却反映“修复非常表面化，外观看似修旧如旧，但招牌和实际经营都脱离了闽南与南洋风格，与此前大为不同”；在进行步行街化改造后，居民反映本地生活停车更加不便，原有交通布局反而被打乱，而且外地游客要前往该地区也经常被拒载。2023年央视报道当地生活集市存在针对外来游客的“宰客”现象，市政府因此决定整治当地“类批发、似农贸市场的低端业态”，重点引入“中高端餐饮、本土品牌、运动时尚、国际品牌等，并扶持老字号店铺、地方特色餐饮、手工创意门店。”然而从整治结果来看，不仅街面老字号店铺并未见增多，反而原本富有生活气息的集市摊贩纷纷被整治清退，一大批瑞幸咖啡、罗森超市等“品牌连锁店”蜂拥而入。本地居民认为，商铺租金居高不下，导致价格虚高，本地人不愿在此消费，店铺因而转为向外地游客出售特定导向的地方特产和服装店，同质化业态问题只是换了一种形式，并未被实际解决，反而失去了本地生活特色与吸引力。面对本地生活需求和外来游客商业需求之间众口难调的局面，市政府干脆决定完全商业街化，将骑楼二楼以上的生活居民分批清退。最终的结果是，本地生活特色店铺和本地生活居民群体都接近于消散，原本主街上和周边的中华电影院、人民剧院、工人文化宫、海滨公园、镇海路的青少年宫，以及局口街的音像市场几乎全部被改建或迁移。

总的来看，中山路兼具厦门本岛商业中心、旅游中心和交通中心多重作用，客观条件过于复杂，需要对整个老城进行更多综合功能梳理，才能解决中山路及附近区域的改造目标。不过，在相对偏僻的沙坡尾片区，厦门政府却找到了一条相当值得借鉴和学习的发展路径。

沙坡尾片区位于老城区东南角厦门大学和厦门港之间，是一处传统避风湾，最早在1890年代就有渔民在此生活。改革开放后，随着厦门城市发展与渔业转型，这里也逐渐衰落，水体与生态环境曾受到严重污染。2003年随着厦门演武大桥建成，大型船舶无法进港；2016年城市整治行动使中小渔船也被彻底清退，渔港功能相当于被废弃。在此前的2011年，沙坡尾的世贸双子塔破土动工，某大地产商就提出“主体商场+配套公寓”的商圈建设方案，对沙坡尾进行整体拆迁再开发，不过此方案并未被市政府通过。政府当时认为，该地区数百年来形成的城市肌理中，贮藏着大量民国骑楼、各式行业老街、百年避风坞、民间信仰工庙、工厂遗迹等，还有当地居民千百年来形成的文化习俗和生活方式，不能简单进行拆除。取而代之通过的是《沙坡尾海洋文化创意港行动方案》，该方案在当时创造性提出了“海洋文化产业园区+创意生活社区+生态环境整治”概念。在随后的沙坡尾更新过程中，政府与当地居民、开发企业达成了“土地产权不动、空间肌理不改、本地居民不迁、人文生态不变”的四项基本原则，在更新过程中没有拆除任何一栋老建筑和居民楼，而是改变部分老房屋的使用功能，将整个片区分为“场、港、街、坊”四个区块，提出了“433业态改造原则”，即“导入40%新业态、提升30%旧业态，引导当地居民自发调整保留30%原业态”。此外，在社区更新过程中，当地沙坡尾社区党委非常重视引导社区居民和商铺形成自组织，通过基层民主协商制度，自发组织开发和行业经营事项。该社区有商户约300余家，总人口10126人，整个社区的商铺和居民每周召开居民议事会和近邻茶话会，探讨对外的游客服务和内部的社区管理问题，包括外立面特色墙绘、店面的统一设计，街区与青年文创产品的风格统一，以及街口巷间的卫生问题，消防设施与水源管理等。社区街道不仅在其中进行组织监管，也实时回应居民和商铺提出的诉求，负责协调资源进行安排。沙坡尾社区内许多巷道非常狭窄，宽度甚至不足一米，存在大量的渔民自建楼房和握手楼，但是治安和卫生问题却一直非常规范，社区整体充满着独特的艺术风格和情调，常有外地游客惊叹，“看看人家的城中村！”正是通过这样的改造，由原厦门水产加工场废弃厂房被改建成的沙坡尾艺术西区，逐渐成为了全国知名的潮流青年文化聚集空间；而整个社区，包括周边一众文艺市集和个性商铺，也成为厦门城市文旅打卡的网红坐标。整个社区的日均人流量，从2011年改造前的不足1千人次，到2017年艺术西区开放后突破1万人次。根据相关旅游数据统计，沙坡尾社区在2023年五一期间甚至接近了中山路的日均50万人次峰值。包括陈小春等众多明星、网红前来打卡、拍戏，《青春创世纪》《快把我哥带走》等影视剧在此取景，央视和人民日报也曾报道。最后，反而是曾经希望推平沙坡尾的双子塔商圈被社区引流，使其整体客流量提升了20%以上。当然，随着旅游热量与租金的快速上升（尤其是最近三年，房租上涨幅度超过300%），过度旅游和生活成本上升导致早期创作者离场等问题也逐渐显现。此外，多数本地居民也不再生活于此，而是将房屋改造为民宿对外出租，这些是下一阶段必须面对的问题。

中山路和沙坡尾这两个厦门旅游街区改造案例带来一些借鉴。第一，商业街的步行化改造，以及街区尺度的重塑，需要周边的路网配合，有时甚至牵动到整个城区空间功能结构的系统性安排。第二，对当地文化的保护性发展并非居民保留和建筑“修旧如旧”这么简单，原有的社会生态和经济需求是旧文化生存的根本。第三，街区的业态和服务不能千篇一律，要有本地的文化特点，尤其是扎根于本地的百年老铺和文化设施都非常重要。第四，城中村未必必须拆建，更重要的是其社会治理。看似破旧不规范的社区，其中也可能蕴含着勃勃生机，而且能提供在城市中特别珍贵的烟火气和低生活成本。第五，原有的生活文化形态和社区结构也可以通过引入新的产业和人群来提升，比如沙坡尾吸引年轻人的并非原有的渔民社区，而是引入了大量文创工作者，在继承原有渔港文化的基础上，进行了适合时尚潮流的改造，而当地社区可以为他们提供高性价比的生活空间与服务配套。最后，过度的旅游人流对于任何街区都是沉重的压力，必要的时候可以通过街区的再扩建和周边的新街区打造向外分流。比如沙坡尾本质上就是周边厦门大学和南普陀景点的人流向周边生活社区的分流，而沙坡尾的人流也在向双子塔商业圈再分流。

在现有环境下，其实许多城市都已经明白“以人为本”“重在文化”之类的改造理念，但在实际落实过程中却是另一回事，总是有太多的干扰信息和两难处境。商业性和文化生态的取舍，有时候需要从整个系统来考虑，这需要广泛借鉴其他地区经验，从顶层规划到实施策略不断进行探索和尝试。（CNJ）

（注：凡是重点分析类别的问题，客户均可向安邦（ANBOUND）城市问题研究中心提出要求，作出进一步的讨论。其中包括相关资料的索取、评估意见和咨询具体的城市开发问题。安邦（ANBOUND）城市问题研究中心对这一类别的问题将根据客户的客观需要，提供具体的评估意见和直接的帮助，方便客户的项目操作和工作思考。）

城市研究