来源：安邦智库(ANBOUND)

安邦智库（ANBOUND）的一位资深研究员近日指出，目前国内城市经济正处于深度危机中，但许多地方政府仍过度依赖GDP作为衡量标准，忽视了城市经济危机的严重程度。许多城市将大量资源投入到所谓的“新兴产业”，这些产业严重依赖国家政策的倾斜，如财政补贴、税收优惠、土地支持等，靠“吃政策饭”在维持，债务堆积严重。其发展逻辑并非出自城市自身的资源禀赋或市场需求，而是依赖外部刺激。一旦政策红利减退或遭遇国际竞争，这些产业的可持续性就会迅速恶化，带来产能过剩、债务、失业、建成物业以及土地的荒废等一系列风险。

更值得关注的是，这类新兴产业多为资本密集型、高自动化行业，劳动参与度低、就业带动面窄，且与本地服务业缺乏有效联动，无法转化为有效消费需求，从而制约了内需扩张和城市经济的内生循环。城市经济的发展，还是必须寻求脚踏实地之策。

2024年，中国最终消费支出对经济增长的贡献率已降至44.5%，远低于2023年的82.5%和高收入经济体约70%的水平； 2024年社会消费品零售总额同比增速仅为3.3%，远低于2015—2019年期间的9.7%。这些数据表明，尽管城市GDP仍在上涨，但消费复苏基础依然薄弱，反映出就业乏力、收入增长缓慢等深层问题。在此背景下，许多由政策驱动的新兴产业，虽然推高了“账面经济”，却未能有效传导至居民收入和消费端，也就难以形成有温度、有活力的城市经济增长循环。

各大城市企业运营与消费活动的同步下滑，进一步揭示了城市经济正陷入深层困境。一方面，企业办公需求持续萎缩，写字楼空置率高企，租金不断探底。高力国际数据显示，2025年一季度，北京甲级写字楼平均净有效租金降至243.8元/平方米/月，同比降幅达16.3%；上海甲级写字楼空置率达20%，租金持续跌至6.43元/平方米/天，同比下降7.3%。写字楼市场的持续低迷，反映出企业扩张意愿减弱、运营支出紧缩，城市企业活跃度显著下降。

另一方面，消费端同样承压。尽管商铺租金普遍下调，却依然难以招租。万得资讯数据显示，2021年至2024年间，多个城市商铺租金降幅超过20%——郑州下跌38.3%，重庆28.5%，上海24.1%，苏州23.2%，天津22.7%。即便租金大幅下降，2024年长沙和重庆的优质商铺空置率仍超过10%，北京、上海等一线城市甚至出现“只收物业费、全免租”的现象，表明消费信心和人流密度持续低迷。

更值得警惕的是，作为城市经济核心的中心城区也在失去活力。赛迪顾问的研究数据显示，2022年全国373个中心城区的GDP平均增速仅为2.36%，而社会消费品零售总额的增速均值则出现了-1.51%的下降。这些事实表明，中国的城市经济增长严重缺乏内生动力，重点地区的经济活力进一步衰退，必须立即采取行动，寻求走出困境的对策，这是城市经济管理部门应有的责任和意识。

应该指出的是，在讨论城市经济危机时，比GDP增速放缓更值得警惕的是城市对“人”的吸引力持续减弱。人口流动与集聚，是城市活力的根本来源，城市经济是建立在人的基础之上。因此恢复城市经济的关键施策，就在于让人重新回到城市空间，重启人与人之间的流动与交流，激发消费需求，形成内生增长动力。

为应对这一紧迫现实，主要城市的当务之急是要依据POD 框架的概念，集中力量推动“活力中心区”的建设。对于城市经济而言，唯有“活力中心区”火起来，才能以点带面，逐渐扩张，让城市渐渐恢复活力。因此，活力中心区的建设，重在实现城市经济的相对“微集聚”，在选择性的区域内优先实现局部、高密度集聚。不怕人少，不怕人已经离开，关键是让还在的人活动起来，集聚起来，在最小单元中恢复交往和消费，以此展现并逐渐实现城市的活力。坦率地说，这已经不是城市规划层面的问题，而是城市生死攸关的问题。实际上，很多城市也已经没有从容规划的时间了，狠抓“活力中心区”已经成为迫在眉睫、解决城市经济危局的大事。

在安邦智库提出的POD框架概念中，“以步行道系统为核心，构建城市活力中心区”位列其中的首要原则。这个概念强调，通过选择性的步行街区打造，增强人群流动性和社交互动，将消费行为自然地融入公共空间，在城市的空间地段增加、集聚经济活动，促进消费的同时，提高城市活力。这样通过打造消费性公共空间，在城市中形成多个活力中心区，由此实现扩大消费规模、拉动周边地区，支撑城市经济、激发城市活力的目标。

具体而言，消费性公共空间是打造“活力中心区”的关键抓手。首先要“以人为第一优先级”考虑，规划以行人为优先导向的步行道系统。通过建筑与街道的融合，增强公共空间的分享性和社交性，把握人流规模与步行街系统规模的合理关系。“活力中心区”的概念，重在“人的活力”，而不仅仅是空间的漂亮，因此要将实体空间与商业和经济活动连接、融合、一体化，改善消费者购物休闲体验，拉动消费、城市建设投资和就业。这种新型的公共消费空间可以通过创造观看、参与、交流、互动的氛围和体验，产生更多的消费需求和行动。同时，要强调人文环境的互动式设计。通过营造文化感和历史感，侧重于商业与文化、艺术、时尚、科技的创新结合，以此增强人与消费空间的互动性、参与性和体验性，营造出独一无二的消费场所，提升区域消费吸引力。

街道被视为“消费性公共空间”最为重要的支撑。正如Jane Jacobs在《美国大城市的死与生》中所言，街道不仅仅是通道，它更是交流与互动必须发生的场所，甚至是城市生活的核心。街道步行带来的人与人之间的互动，不仅能建立人际关系，更能推动经济生产力发展，人们可以从交流中找到更高效的合作方式，以及获得创业就业的灵感。我们也曾多次强调，街道除了具有通达功能以外，更重要的是作为激发、承载、组织、创造多种城市活动的场所，而这正是城市活力的重要来源。比如巴黎香榭丽舍大街作为疫情后全球最具有商业和社会活力的区域，除了街道两侧品牌云集、店铺林立之外，更为重要的是与城市连通的、街道中央的开放区域，包容社会交往、城市文化与商业、艺术与创新活动的发生。此类空间可以被视为未来城市发展的战略性空间。

综上所述，当前国内城市经济实则缺乏有活力的增长循环，根本问题在于，高度依赖政策支持的新兴产业缺乏市场基础，难以形成城市经济增长的内生动力。我国城市的当务之急是在发展产业的同时，依据POD理念，推动“活力中心区”建设。这已不仅是规划问题，而是关乎城市生死的现实选择。唯有让“活力中心区”真正热起来，才能以点带面，带动城市经济的整体复苏。在经济下行、收入增长放缓的背景下，“活力中心区”通过打造人性化、高参与、多样化的消费性公共空间，激发非正式、高频率、强体验的生活性消费，优先在局部区域内形成以人气带动就业和消费的正向循环。“活力中心区”的意义，不在于让人多花钱，而在于营造一个真实、有交流、有温度的城市空间，让人们自发参与、停留、连接，并自然地发生消费行为。这才是城市重启内生动力的真正起点。（LLD）

（注：凡是重点分析类别的问题，客户均可向安邦（ANBOUND）城市问题研究中心提出要求，作出进一步的讨论。其中包括相关资料的索取、评估意见和咨询具体的城市开发问题。安邦（ANBOUND）城市问题研究中心对这一类别的问题将根据客户的客观需要，提供具体的评估意见和直接的帮助，方便客户的项目操作和工作思考。）