城市问题研究 2025-06-12
城市问题研究 2025-06-12
中国城市在过去几十年的发展过程中，形成了大量封闭式小区，其空间形态源于计划经济时期的“单位制大院”模式，后在商品房市场化浪潮中演变为开发商主导的“围合型住宅区”或“门禁式小区”。这种封闭、围合式的住宅区模式加剧了城市空间碎片化，形成了大量“城市孤岛”，导致功能割裂、街道缺失、交通拥堵、商业活力不足、生活便利性降低等问题，同时也催生了“宽马路、疏路网”现象，削弱了城市街区的连续性与通达性，阻断了行人与商业的交互流动。而2021年，安邦（ANBOUND）的首席教授陈功先生创新性地提出“模块化城市理念”，或可为城市空间转型、改善“城市孤岛”现象提供破局之道。
从历史发展来看，“城市孤岛”现象的形成与当代中国封闭式小区的演变密切相关，其雏形可追溯至20世纪50至70年代对苏联城市规划模式的借鉴。当时苏联采用的单元式小区规划源自勒·柯布西耶1930年提出的“光辉城市”设想，这一强调“去中心化”和“功能分区”的乌托邦方案，因其契合社会主义“去资本化”和无产阶级的意识形态诉求，在苏联得到广泛推广。值得注意的是，上世纪90年代前的中国小区虽沿袭苏联模式，但并未完全封闭。以北京为例，百万庄、甘家口等早期小区仍保留了与城市街道相连的通道，整体维持着与城市肌理的联系。这种半开放式布局与后来的商品房时代的完全封闭式门禁社区存在本质差异。
真正的转变发生在上世纪90年代房地产市场化之后。由于我国《城市规划原理》和《城市道路交通规划设计规范》明确规定，城市主干道间距为800-1200米，次干道间距300-500米，支路间距200-300米。在土拍地块面积巨大的背景下，开发商、街道与物业公司以安全管理和提升服务为由，大规模推广门禁式小区，导致我国长度超过500米的街区比比皆是。同时，部分原本半封闭的小区也开始增设围墙、道闸等设施，向封闭式管理转变。这种超大街区与空间围合的形式叠加，直接形成了“宽马路疏路网”的城市格局。由于小区内部道路不承担市政功能，城市主干道在交通高峰时段普遍拥堵，交通压力难以疏解。同时，小区仅通过少量以汽车交通为导向的连接口与城市路网衔接，导致行人步行距离延长，可达性下降。小区间的围墙加剧了空间割裂，拉大了生活服务半径。此外，虽然小区外围存在商业店铺，但因围挡、过宽的道路和复杂的交通状况，人流难以聚集，街道活力低下，商业效率受限。
由此形成的城市中无数“孤岛”，以及过度功能分区催生的商业和产业园区，典型表现为商业、办公与住宅区的截然分离。这种空间隔离削弱了街区多样性，加剧了城市病：马路越修越宽却越来越堵；天桥、地下通道增多但交通顽疾难解；单一功能区引发潮汐式人流，白天商务区拥堵、夜晚沦为“空城”；郊区居住组团外扩挤压农业用地，带来长通勤、高污染等问题。在大城市中，鲜少有人能实现工作与生活的就近平衡。
对于以上历史及社会因素形成的难题，“模块化城市理念”着眼于满足未来社会中日益稀缺的面对面交流需求：以“模块化城市”为导向开展城市建设，能够有效缓解交通压力、提升城市活力，促进各个模块之间的互动与融合。该理念强调优化城市功能布局，把居住、就业与社交空间整合打造为复合多元功能又相对独立的空间模块。每个模块的核心犹如家庭中的客厅（Living Room），拥有开放的商业街、步行友好的街道、教育和医疗设施、休闲场所，还有可供人们面对面交流互动的广场等。通过强化公共设施与每个模块核心的布局，让城市功能更加集中且高效。基于此，城市成为众多模块的集合体，形成真正的多核心城市，改变了以往僵硬且不切实际的功能分区模式，推动开放街区作为城市模块的核心与纽带促使城市空间变得更加开放、连通。在具体实施方面，采取了一系列措施，比如将单一功能的社区转化为复合功能形成多元模块，拆除小区围墙打通路网、重点改造公共空间打造开放街区作为模块核心等。最重要的是，居民在街区内通行和交流将更加便捷，让人们可以更轻松地在居住、平衡对工作和社交等不同功能的需求，实现模块空间内的动态切换，从而缩短人际交互半径与资源配置的弹性优化。
在复合功能、拆除围栏、开放封闭小区的内部路网、对公共空间进行改造形成可促进人与人交互的模块化核心方面，巴塞罗那的“超级街区”（Superblock）计划为模块化城市改造提供了典范。该市自2014年起将城区划分为九宫格式的超级街区单元。以圣安东尼社区为例，该项目采用渐进式更新策略，在保护历史建筑的同时，将九个小街区合并为400米长宽见方的超级街区单元。通过拆除隔离护栏、改造机动车道为2000平方米的“街道公园”，整合了休憩座椅、儿童游乐设施及临时市集空间，形成多功能公共区域。这种设计既保留了19世纪市场建筑遗产，又赋予空间全新的活力。
更重要的是，该计划充分展现了模块化空间的动态适应性，圣安东尼社区创新性地采用可升降路障实现空间弹性利用。白天开放主干道物流通道，夜间转化为市民广场。广场平日是菜市场，人们可以在此购买新鲜的蔬菜水果、肉类海鲜等食材；周日则摇身一变成为书市，充满了文化氛围，吸引众多爱书之人前来淘书。这种规划赋予基础设施高度可变性：即每个超级街区在保持居住主体功能的同时，能根据社区需求灵活调整公共空间用途。这种弹性设计不仅满足了当下多样化的城市生活需求，为模块化城市的发展提供了重要参考。
总之，破解“城市孤岛”现象，推动以“模块化城市”理念为导向的空间转型，是城市发展转向存量更新的必然选择。从历史经验中汲取教训，借鉴国际先进案例，结合我国城市实际情况，我们有理由相信随着城市更新行动的不断推进，开展有针对性的城市更新将为构建更具包容性、创新和可持续的城市环境奠定坚实基础，并最终实现城市空间的活力复兴。（HZH）
（注：凡是重点分析类别的问题，客户均可向安邦（ANBOUND）城市问题研究中心提出要求，作出进一步的讨论。其中包括相关资料的索取、评估意见和咨询具体的城市开发问题。安邦（ANBOUND）城市问题研究中心对这一类别的问题将根据客户的客观需要，提供具体的评估意见和直接的帮助，方便客户的项目操作和工作思考。）
