城市问题研究 2026-01-08
城市问题研究 2026-01-08
中规智库近日发布《中国（41城）城市更新活跃度年度观察2025》，基于2024年全年的多维数据及截至2025年三季度的最新动态，系统分析城市更新行动推进情况。报告显示，当前城市更新市场的核心困境在于“土地财政”退潮下的盈利模式失效。41城存量建设用地出让面积从2023年的84平方公里降至2024年的61.8平方公里，同比下降26%，呈现断崖式回落。这一变化标志着过去依赖“卖地平衡拆迁成本”的更新路径已难以为继。尽管融资渠道有所拓宽，截至2025年9月全国已有22个城市发行REITs，但仍主要集中于少数一线城市且依赖成熟资产，难以解决普遍性的前期资金缺口。盈利模式受限直接导致市场对2025年的预期大幅收缩。2024年城市更新类企业数量首次出现回落，仅11.4%的受访企业计划在2025年加大投资力度，绝大多数企业选择缩减投入或观望。审批链条复杂、政策弹性不足，进一步压缩了利润空间，持续抑制市场参与积极性。与此同时，市场呈现出显著“热度倒挂”下的供需错配现象。一方面，居民对老旧小区“原拆原建”支持度达91%，支付意愿高达94%，显示出巨大的民间资金潜力。另一方面，企业因审批繁杂、收益偏低而不敢接单。这表明，政策发力重心需从单纯减税降费，转向简化居民自筹项目的审批流程，引导民间资金有序进入。尽管整体承压，但区域分化与细分领域的突围为市场转型指明了方向。区域方面，广东呈现出“断层式”领先，东莞（16.2%）、深圳（4.5%）等城市的城市更新类企业占比显著高于全国多数城市，这得益于其较早推进“三旧改造”，形成了以厂房运营、微改造为主的专业化市场生态。实施成效方面，2024年41城共开业119个更新类商业街区，约七成实现热度提升，表明在消费导向明确、运营能力较强的领域，城市更新仍可通过“运营增值”替代“土地变现”。随着国家层面谋划“十五五”城市更新工作，未来一段时期提振市场的关键，在于顺应“资产运营”逻辑，通过制度创新培育更加精细化、多主体参与的市场生态，为城市更新提供可持续动力。（LLD）
