来源：安邦智库(ANBOUND)

曾经很长一段时间，大同是“煤都”，是“重工业基地”，总是以滚滚浓烟、灰扑扑的工业形象示人；现在，大同已经成功撕下这些标签，通过大规模的古城修复和环境治理，成功转型为著名的“中国古都”和“年轻人热爱的文化旅游目的地”。尤其在现象级游戏《黑神话：悟空》席卷全球之后，大同更是成为国内“古建游”的“必打卡地”和世界文化遗产旅游版图中的重要代表。

公开数据显示，2022年至2024年，大同市游客接待量由3187.62万人次增长至6229.89万人次，几乎翻倍；旅游收入则由152.57亿元增长至613.46亿元，增长超过三倍。在去哪儿网发布的2026年马年春节数据中，大同入境游热度增速高达735%，位列全国第一，成为海外游客中国年的首选黑马城市。走在大同的街头，时常能看到国际游客的身影，听到各国语言交织。这些成就在国内城市尚属罕见，对于常住人口仅三百余万的大同而言，更是可圈可点。

大同的成功转型，还要归功于将近20年前的古城修复计划。2008年，在时任市长耿彦波的强力推动下，大同正式启动历史文化名城整体保护和古城复兴。当时，古城修复涉及大规模拆迁、文物修缮、城墙恢复和历史街区整治，需要巨额投入，也涉及大量居民搬迁和利益协调，因此从一开始就伴随着激烈争议。然而，耿彦波坚持认为，大同最大的资源不是煤炭，而是历史文化遗产，如果继续沿着资源型城市的发展路径前进，大同很难形成新的竞争优势，古都文化则可能成为城市未来的重要支点。现在看来，这一观点极具前瞻性。

更具前瞻性的，是大同的规划理念：大同古城采取的并不是国内常见的“点状保护”模式，而是更接近于梁思成、陈占祥曾经提出的整体保护历史城市格局的思路。新中国成立初期，梁思成和陈占祥曾主张在保护北京旧城整体格局的基础上建设新城，避免历史街区被现代城市建设不断侵蚀，这一设想最终未能在北京得到完整实践，却在大同所采取的“新旧分治、整体保护古城格局”的路径中得到采纳。

这一点也是大同与许多仿古文旅项目的重要区别。过去二十多年里，国内不少城市的历史文化景区开发往往集中于少数景点或商业街区，形成“景区孤岛”现象。游客进入一个经过包装的历史街区消费拍照，离开景区后便迅速回到现代城市空间，历史文化资源彼此割裂，难以形成完整的旅行体验，而大同古城的目标则是把整个古城作为一个整体来修复和展示。

经过十余年的持续建设，大同已经重新建立起古城轮廓，并整合了核心文旅资源，旅游热度持续提升、游客规模和市场关注度明显增长，说明古城复兴在吸引人流、塑造城市形象方面已经取得了阶段性的成果。但根据安邦智库（ANBOUND）研究人员的观察，走入古城内部更深处，尤其是离开主通道、核心商业街和重点文物节点，不难看到有些地块杂草丛生，院落房屋破败；有些商业街道空空荡荡，了无人气；有些区域被围挡隔开，明显处于被遗弃或半遗弃状态。这些地方与古城本身形成了一种很突出的割裂感。大同古城的完整性，正是被这些“空间缺口”破坏了。

稍微研究一下不难发现，大同古城内部出现的“空间缺口”，是长期以来建设节奏、资金来源和运营能力失衡所形成的结构性问题。过去大同依靠政府主导和高强度的财政投入，迅速开始了古城复建的浩大工程，但古城建设推进速度明显快于地方财政的承受能力、地方的市场运营能力，以及街区活力的生长速度，导致后续众多项目停滞，部分公共空间活力明显不足，政府也背上了沉重的债务负担。

更深层次看，大同古城的“空间缺口”，不在建设，而是运营的问题。当前中国城市建设正在从“增量开发”转向“存量更新”，城市发展的逻辑也需要从“建设逻辑”转向“运营逻辑”。大同古城后续的发展重点，显然不在简单地“补缺口式建设”，而应转向“古城运营”：通过清单化修补关键缺口、低成本激活闲置空间、引入片区运营主体、建立经营收益反哺机制，把运营收益与公共空间维护、院落修缮和街区活化连接起来。从“建”到“养”，盘活古城资源。

具体来说，对现有的“空间缺口”，需要进行清单化管理，而不是继续按照之前统一复建的思路推进。例如，对于影响安全、市政运行和主游线体验的危房、断点、围挡地块，应优先纳入年度更新计划，尽快完成加固、清理和界面修复；对于具有历史价值的院落和街巷，则应采取小尺度、渐进式修缮，避免再次大拆大建；对于短期内缺乏商业价值和历史依据的空地、废弃地块，则不宜急于复建仿古建筑，而可以通过临时绿化、公共休憩、社区花园、非遗市集、停车服务和小型展陈等方式进行低成本利用。这样既能改善古城观感，也能避免为了追求表面完整而继续扩大财政投入。

其次，大同古城需要把核心客流向更多的街巷和院落疏导，并将闲置院落和空置街区转化为可运营的存量资产。当前游客主要集中在古城墙、华严寺、代王府、东南邑等核心片区，离开主通道后人流迅速衰减，导致许多次级街区缺乏商业活力，而古城内部大量院落和街巷也因此未能充分发挥价值。下一阶段应把游客从“点位打卡”引向“片区漫游”，通过导览、活动，让更多院落和街巷进入游客的实际游览路径，关键是保持空间的地方性和生活感，避免古城再次滑向同质化景区。

为了古城的长期发展，大同还必须建立市场化的运营与收益反哺机制。现在古城已经具备一定的客流基础，停车、演艺、夜游、文创、民宿、餐饮等都可能形成稳定收入，但前提是形成专业化、长期化的运营体系，并将之反哺到古城的发展中。安邦智库（ANBOUND）在此前关于“城市运营商”的分析中指出，在城市更新中，政府适合制定规划、提供公共品、守住文保底线和协调利益关系，而不适合长期直接经营街区、组织活动和管理商业业态。未来可以引入或培育具备资产管理、商业运营、文化策划和社区治理能力的运营主体，以长期租赁、托管运营、收益分成等方式参与古城更新。主要任务是持续组织内容、维护空间、导入业态、协调商户与居民关系，让古城从“建成空间”转化为“运营空间”。此外，地方政府还可以考虑设立古城保护更新基金，将部分经营收益专门用于公共空间维护、院落修缮、危房加固、街巷照明、导览系统和社区服务设施改善，逐步摆脱长期依赖财政输血的局面。

最后，从国内外历史街区的更新经验来看，原住居民并不是古城发展的障碍，而是古城区别于普通旅游景区的重要资源，因此大同应积极鼓励本地居民参与古城运营。大同古城保护与复建过程中曾实施大规模搬迁，但目前古城内及周边仍保留一定数量的原住居民，这部分居民不仅是古城生活气息的重要来源，也是地方文化、民俗记忆和社区生活的亲历者。未来应避免因商业开发进一步挤压居民生存空间。同时，可以鼓励居民参与古城运营，例如发展家庭民宿、特色餐饮、非遗展示、传统手工艺体验、社区导览、地方文化讲解等项目，让居民从古城旅游和文化消费中获得实际收益。在这一点上，山西忻州古城就提供了比较好的范例。

总而言之，古城复建给大同这座城市带来了全新的形象和市场机会，这是不能否认的，但它也留下了一个更深刻的问题：在过去高融资、高投资、高行政动员的古城建设周期中，地方政府可以迅速改变城市面貌，却也打开了超出财政和运营能力的“空间缺口”。当债务约束到来，荒废的古城空间就成为城市不得不长期面对的现实。大同的下一阶段，应转向精细修补、低成本激活“空间缺口”和运营反哺。要知道，古城建设实际上是个“慢功夫”，是在长期财政可承受和社会生活可持续的基础上，慢慢“养成”的。（CL）

（注：凡是重点分析类别的问题，客户均可向安邦（ANBOUND）城市问题研究中心提出要求，作出进一步的讨论。其中包括相关资料的索取、评估意见和咨询具体的城市开发问题。安邦（ANBOUND）城市问题研究中心对这一类别的问题将根据客户的客观需要，提供具体的评估意见和直接的帮助，方便客户的项目操作和工作思考。）