来源：安邦智库(ANBOUND)

正值梅子变黄、成熟的时节，安邦智库（ANBOUND）研究人员来到了东部沿海某个大城市游学，感受着一波江南细雨微风的沉浸式浪漫。在忙完每日的常规工作后，趁着夜晚的休闲时光，三、四人一起行走在弥漫风情的小街小巷，别有一番滋味在心头。不过，所见并非都是惊喜，所闻也有不少新奇与惊讶。无意间，来到一个囊括了这个城市多个核心地标、堪称绝对黄金地段的地方，满眼却是一个不太协调的世界，原有的店铺被封了，住户也没有了踪影，除了稀稀落落的工作人群以及时不时穿梭的汽车，整个地段就显得些许空荡与落寞。

问起当地的同事，他坦然的告诉我们，这里是一大片城市的拆迁地带，属于中心城区城市更新的重点部分。在当前房地产行业疲软下，“城市更新是当前推动高质量发展的重要抓手”。2025年5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》。高层定调，基层唱戏，然而如何推进城市更新却依旧是一个值得深思的重大问题，这出戏并不容易唱，有时也还不会唱。

最大的问题，就是各地的城市还是用过去的房地产开发思维，戴上一顶“城市更新的帽子”，继续搞开发，这样做当然只会是问题更多了。

第一，大规模拆迁成本很高，对地方政府财政能力是一个很大的挑战。根据相关更新实施方案，该地段涉及到的旧改土地总面积约60多万㎡，共10几个街坊，约3500户涉及拆迁。由于旧改的范围比较大以及当地居民户数比较多且全部迁走，这里的拆迁成本就非常高，远远超过一般改造的成本。根据拆迁补贴方案，此次项目约30㎡的合计费用约300多万元；签约奖励费用约50万元；搬迁奖励费约50万元；均衡实物安置补贴约36万元；临时安置费约3万元；还有计息奖励等，综合加起来约450万元。按此测算，当地居民户到手补偿款约15万/㎡，甚至更多。此外，还有各种建设成本、协调成本，融资成本等。

这类大张旗鼓的拆迁显然成本较高，非常挑战地方政府的财政能力。由于房地产行业的持续疲软，当前地方政府的财政能力并不宽裕，甚至捉襟见肘。相比而言，该大城市经济底子相对厚实一点，但实际也远不如过去。该地块所在的区2024年财政收入也就是1300亿元，与2023年相比增加了不到8亿元，同比增长仅0.6%。现在，全年表现低开低走，财政收入增速长期低于1%。从地方政府角度来看，其仍然寄希望重新开发黄金地段，引入高端产业以及建设住宅区，激活城市活力，从而能够直接获得土地价值显著跃升的回报。这依然是以项目回报率和关键绩效指标为导向，实质推动城市开发的进程。这种作法，必须依靠地方政府的大规模投资来推动，这样的所谓“城市更新”，局限性是显而易见的，必然会加大城市的财政压力。就这一地块来说，可能会因为地块属于黄金地段，尚且能够获得成功。即便如此，这也可能只是个案，很多城市缺乏这样的财政能力，很难照葫芦画瓢。这就使得城市更新难以走得下去，极易遭遇困境。

第二，破坏街道原有的生态，将对城市文化与社群生活产生不良影响。作为大城市的老城区，该旧改地块是传统的生活居住区。其街道路网不像北京那样宽大而疏，而是相对狭窄而密，自然而然形成了大量的沿街店铺，存在大量的微空间。根据几天的了解，这里原本以水果店、烟酒店、餐饮店为主，且大多是个体经营，属于小微企业。当地的同事告诉我们，这些看似不起眼的沿街店铺是城市一道亮丽的风景线，不仅早已嵌入到当地居民的日常生活记忆中，也成为很多办公群体餐饮消费的便捷场所，还是游客直接观摩本地鲜活生活文化历史的重要场所。过去，当走进这类街道时，人们就能感受到繁华都市的一缕缕烟火气，隐藏在都市深处的社会温情、文化底色。

从现场的观察来看，由于部分区域正在改造，店铺都被封起来，只留下施工的场景，街道也比较冷清。按照更新规划，部分历史文化建筑得以保留，但是原有街道生态可能就基本被破坏。沿街店铺大多可能由于招商的高门槛而不得不选择离开，原有的商业形态可能就被无形破坏了。与此同时，这些办公群体短期内吃顿饭、点杯奶茶就没那么方便了，长期看生活成本也会大大提高。此外，地方性的生活文化气息也自然随之消失，其中社会关系网络也被打破，甚至一去不复返。因此，不少本地居民不太愿意迁移，哪怕补偿款并不少。在这种情况下，游客也只能看到一些所谓的、现代化的、“高端场所”与社区，却很难再亲身体验到原滋原味的特色文化生活气息了。总体而言，这种所谓“大改造”仍旧是一种完全漠视地方历史记忆、社会生活与商业生态的、相对激进的作法。

第三，理论规划的高端业态，可能低于预期或与周边业态空间直接竞争，实际压缩了真正的公共空间供给，只是完成了开发任务。之前，该旧改地块的常住人口有1万多人，而按照更新规划最终只留下5、6千人，大幅缩减。这背后不仅是城市空间的重构，更是核心区域发展逻辑的深刻转变，意味着这里将彻底告别传统居住区定位，转而聚焦于高端金融、文化展示、国际交流等高附加值功能。根据更新规划，该旧改地块以“打造该城市最具标志性的世界级金融文化中央活动区”为愿景，建设“世界级的金融商务中心、高品质的公共活动中心、国际合作交流的开放窗口、塔尖创新要素的汇集高地”。相比原来的居住区与沿街商铺，这种现代化打造被认为是“高端先进”的，是对接世界潮流的。

不过，在当前疲软的经济形势下，参考未来经济的预测，这种模式的大改造后，这里能否大量吸引到规划所明确的产业企业入驻恐怕是一个未知数。根据当地同事的说法，就在这里附近的一个曾大改造过的历史文化街区，原计划吸引大量的高端消费、零售等产业企业，结果并未如期实现，目前整个的运营也明显不佳，显然前景不容乐观。

退一步讲，即便这里能够吸引规划中的高端产业企业，也会在很大程度上与周边邻近的金融、消费、文化等业态存在较大的重合，属于1+1的复制，无疑成为一种人为构建的业态竞争。这种扩张策略看似能够实现城市业态的发展，实际上依然是简单的、传统的、外延式的扩张，形成内部的直接竞争，带来压制消费扩张的客观效果。

总体来说，类似这样的“城市更新”，仍然是一种传统的开发，是一种地产商思维，只是戴了一顶“城市更新”的帽子。虽然，也根据政策要求，保留了部分历史建筑和居民，但大迁移的方式依然存在，所以这种所谓的“城市更新”，依旧是着眼于城市，而不是着眼于城市居民。它所创造的空间效益，仅会有利于城市的短期效益，而并不会有利于城市居民、消费，从而赢得城市的长期效益。

城市更新，究竟应该怎样唱好这出戏？

最重要的一点，是要从空间规划中走出来，走入城市生活。从世界城市更新的历史来看，所有的城市更新发展阶段，都是城市消费的增长阶段，所以城市更新不是为了开发，而是为来提振消费。如果消费这个大目标实现不了，就意味着城市更新的失败，而不是成功。中国的很多一线大城市，实际根本还不会、还不懂真正的城市更新，现在只是硬着头皮在上马“城市更新”。

城市空间在理论上，包含有两项重要内容，一项目标。在内容方面，一是要人口增加，二是要密度增加。一项目标是消费的增长。空间手法的改造，通常是在基本保留原有公共空间形态的基础上，增大微空间的供给，从而让整体空间进一步的增加，以实现消费增长的目标。换句话说，就是要保留原有活力，再创造、增加新的活力（注：POD理论阐述）。那种试图“规划城市生活”的冲动，是根本错误的，因为人与家庭的生活是规划不了的，所以城市生活同样也规划不了。这种机械主义的规划毛病，清华、同济实际教育了几十年的时间，为中国创造了无数的失败城市，畸形的城市，现在发现都需要修正，都需要城市更新。

综合来说，中国一线大城市在“十五五规划”中的关键之笔，实际就是城市更新，这篇文章做得不好，消费就提振不了，“十五五规划”很可能就会必定失败，中国经济增长因而还将陷入逆城市化的路径，不可抑制的不断下滑。

最终分析结论：

在房地产市场长期疲软下，如何推进城市更新却是一个值得深思的重大问题。大拆大建已成过去时，但是如何避免继续过去的开发模式和思维模式，立足于城市本身的文化机理、居民需求的基础上发展消费，依旧任重道远。（XR）