来源：安邦智库(ANBOUND)

在经历几个月的收缩态势放缓之后，市场对于房地产市场“止跌企稳”的预期相当乐观。人民银行货币政策委员会2025年三季度例会提出“巩固房地产市场稳定态势”。这可以看出，央行认为当前市场已初步企稳，正处于“底部磨合”阶段。这种判断恐怕和实际情况有一定的差距。政策部门对于房地产市场企稳的难度和过程略显乐观了。当然，其也承认这种“稳定”的基础仍然不足，需要进一步的“巩固”。

虽然前期的数据有一定的回暖迹象，但最新的数据显示，国内房地产市场仍然处于下滑趋势之中。据国家统计局数据，1-9月全国房地产开发投资约6.77万亿元，同比下降13.9%，跌幅较前期进一步扩大。1-9月，新建商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%；其中住宅销售面积同比下降5.6%。新建商品房销售额6.3万亿元，同比下降7.9%；其中住宅销售额同比下降7.6%。无论是销售面积还是销售额，降幅均进一步扩大。实际上，相关的增速自今年3月份开始都处于加速下滑的趋势之中。增速的全面下滑预示着房地产市场距离“止跌回稳”的目标，仍有距离。

当然，在市场低迷的情况下，投资降幅要远大于销售降幅，这使得整体上，房地产市场处于降库存的过程之中。数据显示，9月末，商品房待售面积75928万平方米，比8月末减少241万平方米。其中，住宅待售面积减少292万平方米。不过，相对于7.5亿平方米的待售库存而言，每月近300万平方米的消化速度，恐怕需要较长时间才能恢复到“正常”水平。实际上，在上一轮商品房去库存的2015年高峰期，国内商品房库存量还没有超过5亿平方米，而在2022年疫情后，商品房库存仅有2.6亿平方米。大量的库存，正是房地产下行周期所积累起来的，即使回到2015年的水平也需要几年的时间。因此，如果从市场供需的角度来考虑，消化库存恐怕是未来一段时间，房地产市场的主要任务，这是全面实现“止跌回稳”的基础。

从价格变化来看，虽然部分一线城市新房价格有所上涨，但整体仍难改变价格下降的趋势，房价水平继续分化。9月份，国家统计局统计的70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降加速，同比降幅继续呈收窄态势。这种分化的态势，预示着房地产市场处于反复向下的态势之中，但距离“止跌回稳”仍有距离。而且二手房价格跌幅仍大于新房，仍然处于“以价换量”之中。中指研究院数据显示，9月全国百城新建住宅均价16926元/平方米，环比微涨0.09%、同比涨2.68%，但仍有67个城市新房价格环比下跌；二手住宅均价13381元/平方米，环比跌0.74%、同比跌7.38%，已连续41个月环比下跌，前三季度累计跌幅达5.79%。市场仍处于分化之中，不仅新房二手房持续分化，城市之间也继续分化。标普全球分析师指出，一线城市和部分二线城市的房价可能会在2026年稳定，而三、四线城市的房价下跌时间可能更长。

从土地市场来看，市场降温之中分化的情况更为明显。中指研究院数据显示，三季度，300城住宅用地推出规划建筑面积1.8亿平方米，同比下降16.4%，同比增速持续回落；成交1.2亿平方米，同比下降13.2%，降幅较二季度扩大8.4个百分点；成交4635亿元，同比下降10%，季度出让金增速由正转负。今年以来房企拿地持续聚焦北上深、杭州、成都等核心城市，一季度300城宅地平均溢价率达13.4%；由于热点城市核心地块供应力度减弱，同时房企投资保持审慎态度，二季度土地市场出现明显降温，平均溢价率降至7.5%；三季度房企拿地继续保持审慎态度，平均溢价率为5.8%，9月300城宅地平均溢价率降至3.8%，是今年月度最低水平。三季度核心城市推地放缓，土地市场降温明显，土地出让金同比增速由正转负。其预计四季度市场供应将有所增加，短期核心城市优质地块竞争态势或将延续，但多数城市土地市场或继续低温运行。更令人担心的是，在市场分化情况下，虽然人口流动的持续，实际上低线级城市的问题反而更为严重，很可能陷入土地、财政、经济的恶性循环之中。就此来看，仅靠一线城市和部分核心城市恐怕难以支撑起整个房地产市场。

房地产市场的持续收缩，意味着此前安邦智库首席教授陈功先生所提出的经济“沉陷式萎缩”仍然在持续。今年前三季度，全国固定资产投资（含农户）371535亿元，同比下降0.5%，增速为2020年9月以来首次为负；同期，房地产开发投资下降13.9%，对此“贡献”颇多。扣除房地产开发投资，社会固定资产投资同比增速放缓1.2个百分点至3.0%，可见房地产萎缩对投资的“沉陷”效应。另外，房地产市场低迷，同样使得地方财政收支受到较大影响，债务困扰下，基建投资受到拖累，前三季度仅增长1%。同样，房地产市场收缩对于家装、家电、汽车等居民消费也存在较大的影响。就此而言，“稳中求进”的政策基调下，政策上不仅需要高质量发展的“进”，同样需要房地产作为经济基本成分的“稳”。

在安邦智库的研究人员看来，房地产的“止跌回稳”，对于整体经济的稳定而言，仍然十分重要，但房地产市场的稳定仍不是短期过程。中国房地产市场在回稳之前，需要经过一个出清过程。一方面，不仅新房库存需要出清，大量空置二手房同样需要出清。中指研究院提到，随着房地产进入存量阶段叠加市场预期偏弱，重点城市二手房市场挂牌量仍处高位。二手房市场虽然是存量市场，但大量二手房上市同样会影响到新房市场。这预示着即使是一线城市，市场“止跌回稳”也并不牢固。另一方面，此前债务“爆雷”的问题房企也需要出清，实现供应端的重组。目前房企问题不仅是民企的问题，还波及到万科等国资背景的房企。这些问题房企仍然是房地产市场的不稳定因素。这方面需要政策端推动出清，才能建立稳定的信心和预期。

这意味着房地产政策在推进“好房子”建设、构建房地产新模式的同时，还需要关注盘活存量，不仅需要进一步放松市场限制，还需要整合和优化现有的资源和存量，帮助房地产市场尽快重构以恢复平衡。与此同时，在新的城镇化阶段，推进房地产存量资产的盘活和改造升级，利用城市更新的空间和机遇，增加房地产资产的附加价值，稳定价格和预期。需要提醒的是，即使房地产市场明年能够实现“止跌回稳”，期待其快速反弹的预期在相当长时间内也并不现实，市场从巩固恢复到建立新的良性循环恐怕仍需要更长的时间。

最终分析结论：

最新的投资、销售和土地市场数据显示，国内房地产市场仍然处于下滑趋势之中。价格的下跌和市场的分化意味着房地产市场实现“止跌回稳”的目标仍具有相当的距离，房地产市场带来的“沉陷式萎缩”并没有结束。未来房地产政策仍需要重视存量的消化和盘活。（WHX）