来源：安邦智库(ANBOUND)

随着《中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见》明确提出，城市发展将由大规模增量建设转向存量提质增效，并强调将“老房子”改造成“好房子”，推动城镇老旧小区实现“愿改尽改”与“自主更新”。然而，各地在因地制宜推进改造、探索居民自主更新模式的过程中，却普遍面临着居民意见统一难、资金缺口大、权益保障机制缺失等多重挑战。尤其在资金筹措方面，社会资本参与意愿普遍不高，加之企业代建与后续物业服务中存在诸多纠缠不清的痛点，严重阻碍了城市自主更新的整体推进。针对这些问题，安邦智库（ANBOUND）研究人员通过实地调研纽约商业促进区（Business Improvement District，BID），认为其机制模式可为我国城市自主更新提供一条以政府引导、社区主导、市场参与的新思路。

BID作为一种特殊的非营利组织。早在1982年，纽约州就通过了《商业改善区授权法》，这为BID向辖区提供超出市政标准的公共服务，实现区域可持续更新发展奠定了法律基础。其最显著的优势在于其“自下而上”的自组织特性。它并非由政府强制推行，而是由物业所有者、商户、居民等当地利益相关方主动发起。其成立过程是从社区内部达成共识开始的，需要获得区内至少51%物业所有者的支持。之后，他们可联合专业团队（如WXY、SOM建筑事务所等）展开合作，提交一份详细的计划。计划内容涵盖商业促进、服务范围、预算安排和评估费，经过公共听证、市议会审议和市长批准后才能执行。这种社区民主机制确保了BID真正立足于社区需求，避免了政府主导模式下行政效率低下和资源错配的问题，同时还提升了决策和执行效率。

此前，BID模式作为纽约市面临财政危机时的补充方案。在政府的引导下，本地商户和业主自发组织起来，率先在时代广场、联合广场等地试行该模式，并逐渐扩大到整个城市。截至目前，全市共设立了77个BID，其中36个位于中低收入社区，服务半径从几百米到几公里不等，在确保政府基本责任不缺失的前提下，充分释放了民间社会的参与活力，形成了一张灵活且深入基层的城市治理网络。纽约市亚当斯政府于2023年推出“可信合作伙伴”计划，为小型BID简化运营流程。还有专门针对投资不足社区的“连通走廊”计划，预计到2025年将覆盖15个BID，投入资金超过800万美元。这种多方协作的支持体系，使BID网络在城市内不断巩固和扩展。

在组织架构上，每个BID都由非营利性董事会管理。董事会成员依据法律规定，涵盖物业所有者（占据多数席位）、商业租户、住宅租户以及民选官员。这样的人员构成，能确保各方利益在决策过程中都得到充分体现，实现有效制衡。一方面，多元治理结构避免了单一群体垄断决策权，防止决策偏向某一方利益。另一方面，它促进了各方达成共识，让大家共同承担责任，从而能综合考虑各方诉求，制定出更合理的发展策略。

在资金机制上，BID构建了一套成熟且可持续的闭环运营体系。BID的资金筹措以物业特别评估费为核心，这部分收入约占预算的75%。在此基础上，还辅以社区筹款、银行贷款、政府补助和公共服务性收入，形成了“取之于区、用之于区”的良性循环机制。在这个过程中，政府主要扮演“协作者”的角色。政府负责代征评估费，并全额转交给BID。这样做既保证了资金征收的规范性和稳定性，避免出现征收混乱的情况，又确保了BID对资金使用的自主权。以2024财年的数据为例，全市BID总预算超过2.8亿美元，其中评估费收入就有2.1亿美元。在吸引社会资本方面，以《布鲁克林河岸城市设计行动计划》为例。当地BID通过筹款与WXY设计团队合作制定改造方案，并游说本地物业、商户、银行及政府代表，成功获取贷款与补贴，将布鲁克林中心区从以汽车导向的传统商业区，转型为步行友好社区。在资金使用方面，BID严格执行透明度和问责制，每个商业促进区都有各自独立的财务报表，且每年必须向市审计署提交详细的财务报告，并接受公众监督。这一系列措施确保了每一笔资金都能切实用于社区改善项目。

从实际成效来看，BID的成立对区域经济发展起到了显著推动作用。其最直接的作用在于有效补充了公共服务供给，填补了政府资金的不足。尤其在纽约市面临财政危机的特殊时期，BID缓解了因市政服务大幅缩减而导致的街区环境卫生与公共安全等问题，弥补了部分公共服务缺口。根据纽约市2024年的统计数据，全市BID共清运垃圾超过450万袋，清理涂鸦48万处，并在其管辖范围内部署了包括巡逻队、监控系统和应急机制在内的公共安全服务。这些举措显著改善了商业环境，降低了商户的运营成本。以时代广场联盟BID为例，参与该区域的商户保险费用平均下降18%，犯罪率较2020年大幅降低42%，由此吸引了更多客流量和商业投资。

在空间改造上，BID展现出渐进式更新的特点。以联合广场为例，经过近20年的持续改造，百老汇大街部分路段已永久改为步行区，第14街公交专用道显著提升了交通效率；2020年启动的“联合广场未来”计划投入1.2亿美元，推动区域整体升级，包括拓展绿地和安装智能照明系统。在微更新层面，2024财年纽约BID共投入1950万美元用于社区美化，维护超过3万个街景元素，赞助180个公共艺术装置，部分道路在季节性改为步行街后，配合文化灯光秀等活动，使得夜间人流量增加70%，成功营造出宜居宜商的公共空间氛围。

除了基础服务外，BID还通过打造特色活动、提升了区域整体商业活力。截至2024年纽约全市BID共举办公共活动5200多场，累计吸引超3000万人次参与，形成覆盖全区域的商业热度矩阵。其中，联合广场农贸市集自1976年开办以来，已成为纽约标志性城市地标，聚集了超160个本地农场，市集开放日人流量平均增长25%，直接带动周边零售、餐饮销售额提升；布鲁克林市中心BID以美食为核心IP，通过品牌化运营将区域打造成美食文化目的地，推动当地餐饮消费额增长22%，形成区域特色商业标签；DUMBO区BID则依托滨水景观与历史工业建筑，通过举办艺术节、设置公共艺术装置，推动了旧工业区向创意产业集聚区转型，区域空置率从2015年的18%大幅降至2024年的2.5%。

针对社区中小企业运的营痛点，BID还会组织培训为区域内的中小企业提供免费网站开发、数字营销培训、联合促销活动、资源共享平台等普惠性服务，从而有效降低企业运营成本，提升市场竞争力。在数字化平台搭建上，部分BID合作开发了本地电商平台（如ShopIN.nyc），整合了全市商户资源，打破区域壁垒，实现跨区域营销与数据共享，帮助本地企业扩大客源范围。而2024年升级的“实时纽约地图”工具更能每日更新商业数据库，提供客流热力图、消费趋势、竞争分析等精准商业情报，助力中小企业制定科学决策。据布鲁克林市中心的BID调研数据，参与数字化项目的商户线上销售额平均增长35%，数字化工具已成为区域内中小企业突破增长瓶颈的关键支撑。

在“十五五”城市转型的关键时间点，BID模式通过将社区自主性、市场化运营与法治保障有机结合，为系统解决我国城市更新中的共识形成和资金筹措难题提供了有力借鉴。（HZH）

（注：凡是重点分析类别的问题，客户均可向安邦（ANBOUND）城市问题研究中心提出要求，作出进一步的讨论。其中包括相关资料的索取、评估意见和咨询具体的城市开发问题。安邦（ANBOUND）城市问题研究中心对这一类别的问题将根据客户的客观需要，提供具体的评估意见和直接的帮助，方便客户的项目操作和工作思考。）