来源：安邦智库(ANBOUND)

近日，安邦智库（Anbound）首席教授陈功先生指出，“十五五”时期的建设重点之一是城市更新，而城市更新的重点在于POD理论中的活力中心区建设。在安邦智库于2018年提出的POD（PEDESTRIAN ORIENTED DEVELOPMENT，即以步行为导向的发展）理念，“以步行系统为核心，构建城市活力中心区”被列为首要原则。POD活力中心区强调以人为本的建设理念，旨在增强人群的流动性和社交互动。同时，将消费行为自然融入公共空间，进而增加经济活动，促进城市消费、提振城市经济、激发城市活力。值得注意的是，与传统TOD公交导向的城市综合体建设模式不同，基于POD理念的活力中心区建设，其关键在于摆脱对大规模交通规划和基础设施投资的依赖，转而培育具有动态弹性的发展机制。这一机制具体体现在空间布局、时间利用、业态组合和治理模式四个相互关联的维度上，它们协同作用，共同构建出能够自我调节、富有弹性且持续进化的活力中心区。

一是空间布局的弹性，能超越静态物理边界，灵活调整功能与形态，并能向周边区域延展，串联活力节点，实现区域活力的网络化发展。例如，北京五道营胡同通过清除违停、疏解车辆，将6米宽的街道完全归还给行人，鼓励店铺外摆座位，使商业活动与居民生活（如乘凉、休憩）自然交融，模糊了商业与生活空间的界限。中古店、文创小店形成的连贯商业街区界面有效促进了消费。更重要的是，这一举措不仅提升了五道营自身的活力，还成功辐射带动了周边区域如雍和宫与国子监街的客流。与此类似，厦门沙坡尾则利用3-5米的窄巷肌理，结合艺术墙绘和临海廊道设计，在有限空间内创造丰富的视觉层次和体验场景，使微型街区产生“放大效应”，将周边的海峡双子塔与厦门大学串联起来，形成了显著的活力扩散效应，带动了区域的整体活力与消费。

二是在时间维度的弹性，核心在于分时分段的功能重置与24小时运营弹性的实现。以上海杨浦大学路为例，其采用的“分时分段”策略巧妙地平衡了不同时段的需求：工作日保障机动车通行，满足学生、居民、学校和医院的刚性需求；而在周末和节假日，则通过分流管控，将机动车道临时转化为充满活力的步行街。通过模糊道路与商铺的边界，扩大外摆、夜间市集等形式，进一步释放空间潜力。正是这种“分时共享”机制，使得同一条街道能够承载差异化的功能，最大化空间利用效率，赋予空间超越静态物理边界的动态适应能力。其成功实践还为环复旦、环同济片区纳入杨浦区2025年城市更新单元，以及环上理工片区启动更新方案研究奠定了现实基础。在24小时运营弹性上，回到北京五道营。其内在商业白天是文创店铺、咖啡馆和画廊的文艺天地，消费者享受文化与艺术的熏陶；夜晚则切换为School Live Bar的乐队演出空间，吸引音乐爱好者感受现场魅力。这种时间上的业态切换，充分利用了不同时段价值，吸引了截然不同的客群，显著提高了空间的使用效率。

三是业态的弹性，促进活力中心区内的业态具备强大的适应与生长能力，实现创意产业的野蛮生长。在精准的分层生态位构建层面，成都宽窄巷子原型是清朝时期年羹尧建造的满城，通过“修旧如旧”的方式改造了长400米、宽4-6米的以行人为尺度的步行街。在这条街上，宽巷子聚焦“闲生活”，以老茶馆、原住民风情吸引怀旧客群；窄巷子定位“慢生活”，引入精品咖啡馆、艺术零售，服务追求品质的时尚中产；井巷子则主打“新生活”，汇聚酒吧、创意市集，成为潮流青年的聚集地。这种分区策略精准覆盖了差异化客群，让不同需求的人都能找到属于自己的消费场景。

在文化的交融与创新的业态更新层面。以上海安福路为例，街道上琳琅满目的特色咖啡馆、阿迪达斯三叶草旗舰店与各种品牌店，与深藏其中的老上海特色弄堂小店并存。本土文化与全球品牌形成的梯度业态，服务着不同客群，推动了创意的不断衍生迭代。得益于上海话剧艺术中心的文化氛围滋养，街区自然生长出如三顿半「原力飞行」咖啡实验室、HARMAY话梅等极具创新性的首店“内容型业态”，保持了较高的店铺迭代率，持续推动业态活力更新；东京秋叶原则展现了业态在产业维度上的跃迁：从电器集散地成功转型为全球二次元文化圣地后，近年来又积极引入科技企业总部（如规划中/在建的秋叶原大厦），规划科技主题会议中心，推动“文化流量”向“科技产业”转化，实现区域功能的动态升级和可持续发展，为区域注入科技与二次元文化融合的新活力。

四是治理弹性，即通过松绑管控，推动活力中心区实现共治，为市场和社会主体的创新留出充分空间，促进内生创意文化的蓬勃生长。这体现在设立制度“特区”与推行最小管制方面。以东京池袋乙女路为例，当地社区曾面临“街区衰落”危机。其应对之道是在200米街道聚集17家主题二手店（K-books旗下店铺细分至偶像团体周边、同人创作工具等），并搭配Animate Cafe等社交据点，进而推动政府联合Animate等核心企业成立“文化再生协议会”。通过将四大公园改造为Cosplay舞台、声优发布会场，有效提升了区域活力并带来可观经济效益。

此外，治理弹性还表现为积极构建多元共治平台，促使政府角色从“全能管理者”向“平台搭建者”和“规则守护者”转变。例如，沙特推出的“沙特建筑地图”并非硬性规范，而是作为一个“工具包”，明确承认王国19种地域建筑风格的多样性，鼓励各地（如塔伊夫结合希贾兹风格运用现代材料）在遵循基本原则的基础上灵活创新，保护地域特色生命力；再看厦门沙坡尾的改造，确立了“土地产权不动、空间肌理不改、本地居民不迁、人文生态不变”四项基本原则。政府主要负责基础设施和环境整治，而业态更新则通过社区民主协商（如“居民议事会”和“近邻茶话会”），形成“40%导入新业态、30%提升旧业态、30%保留原业态”的有机更新模式。社区党委组织商户、居民共议街区事务，从外立面设计到卫生管理，决策权很大程度上交给了在地主体；同样体现审慎包容治理理念的上海安福路，在改造中否决了“全路段步行化”的激进方案，转而组建“街区共治委员会”协商制定《风貌街区治理导则》，在保障居民基本生活便利（如优化非机动车停放）的前提下提升步行体验。

总体而言，要打造活力中心区的成功案例，关键在于在空间、时间、业态与治理维度上构建动态的弹性、包容的容错试错机制，允许在既定框架内探索创新。唯有这四个维度相互支撑，才能共同构建一个能够自我调节、持续进化的有机系统，有效适配当前城市更新与发展需求，最终实现城市整体的提质增量。（HZH）

（注：凡是重点分析类别的问题，客户均可向安邦（ANBOUND）城市问题研究中心提出要求，作出进一步的讨论。其中包括相关资料的索取、评估意见和咨询具体的城市开发问题。安邦（ANBOUND）城市问题研究中心对这一类别的问题将根据客户的客观需要，提供具体的评估意见和直接的帮助，方便客户的项目操作和工作思考。）